สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน มีความสำคัญมาก หลังจากที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงราคาได้เรียบร้อย และอาจจะกำลังวางเงินมัดจำบางส่วน เพื่อรอวันที่จะไปโอนกรรมสิทธิ์โฉนดที่ดิน ที่สำนักงานที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายที่ทำระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย จำเป็นอย่างมาก 

ซึ่งหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนี้ ผู้ซื้อหรือผู้ขายสามารถร่างขึ้นมาเพื่อเป็นสัญญาพันธะทางกฎหมายระหว่างกัน เกิดความเข้าใจที่ตรงกัน และถ้าเป็นผู้ซื้อที่ต้องขอกู้เงินซื้อบ้านจากธนาคาร สัญญาจะซื้อจะขายนี้ก็จะเป็นเอกสารสำคัญที่ทางธนาคารขอเช่นกัน 

บทความนี้ บ้านไฟน์เดอร์ พาทุกคนมาดูรายละเอียดในเนื้อหาสัญญาจะซื้อจะขาย ที่สำคัญ เมื่อกำลังจะซื้อขายบ้าน มีอะไรบ้างที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องตรวจสอบ เพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ตรงกัน และปกป้องสิทธิของตนได้  

รายละเอียดผู้ขาย และ ผู้ซื้อ 

ในสัญญาจะต้องระบุข้อมูลผู้จะขาย ซึ่งต้องเป็นชื่อของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่หลังโฉนดเท่านั้น ดังนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบว่า ชื่อหลังโฉนด และชื่อในสัญญาระบุตรงกันหรือไม่ และระบุชื่อผู้ซื้อ และรายละเอียดให้เรียบร้อย 

รายละเอียดอสังหาฯ 

รายละเอียดของอสังหาฯ ที่ต้องระบุ ได้แก่ 

- เลขโฉนดที่ดิน หน้าสำรวจ เลขที่ดิน ตำบล อำเภอ จังหวัด (ดูได้จากโฉนดที่ดินของอสังหาฯ )

- ขนาดที่ดิน ระบุเป็นจำนวน กี่ไร่ กี่งาน และ กี่ตารางวา 

- ต้องระบุสิ่งปลูกสร้างไว้ให้ชัดเจน ถ้ามีสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน โดยให้ระบุ ประเภทของสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว จำนวนกี่หลัง บ้านเลขที่ ชื่อซอย ชื่อถนน ตำบล อำเภอ จังหวัด 

- หากเป็นไปได้ เราอาจวาดระบุแผนที่ตั้งโดยสังเขปไว้อีกแผ่นนึงแนบในสัญญาด้วย 

ระบุราคาและการชำระเงิน  

ส่วนสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขาย นั่นคือเรื่องของราคาและการชำระเงิน ในสัญญาควรระบุ   

- ราคาซื้อขายอสังหาฯ ที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงร่วมกัน 

- จำนวนเงินมัดจำเป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าซื้อขาย ที่ผู้ซื้อจ่ายไว้ให้กับผู้ขายแล้ว ในวันที่ทำสัญญา 

- จำนวนเงินที่เหลือของมูลค่าซื้อขาย ที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายให้ผู้ขายที่สำนักงานที่ดิน 

การโอนกรรมสิทธิ์ 

ในสัญญาต้องระบุให้ชัดเจนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน โดยต้องระบุถึง 

- วันที่ที่ต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน เช่น ภายในกี่วัน นับจากวันที่เซ็นสัญญา หรือ ระบุเลยว่า ภายในวันเดือนปี อะไร 

- ระบุว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน สาขาอะไร เพื่อให้ผู้ขายและผู้ซื้อเข้าใจตรงกัน

- ระบุ ความรับผิดชอบ ค่าธรรมเนียมการโอน ว่าใครจะเป็นผู้จ่าย หรือรวมกันคนละครึ่ง 

กรณีผิดสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน 

- กรณี ที่ผู้ซื้อ ผิดสัญญา จะเกิดอะไรขึ้น เช่น ถ้าผู้ซื้อไม่สามารถขอกู้ได้ หรือ ตัดสินใจไม่ซื้อแล้ว ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำเอาไว้ทั้งหมด 

- กรณี ที่ผู้ขาย ผิดสัญญา จะเกิดอะไรขึ้น เช่น ถ้าผู้ขายไม่ประสงค์จะขายให้กับผู้ซื้อ จะต้องคืนเงินมัดจำ และ

ข้อตกลงอื่นๆ 

- การส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ต้องระบุว่าผู้ขายจะส่งมอบอสังหาฯ ให้ทันที 

- กรณี เกิดค่าปรับจากความล่าช้าของฝ่ายใดฝ้ายหนึ่ง ควรระบุดอกเบี้ยต่อปี (ดอกเบี้ยผิดนัด ไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี) 

- การเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องมีพยานลงนามในสัญญาจากฝ่ายผู้ขายหนึ่งคน และฝ่ายผู้ซื้อหนึ่งคน เพื่อเป็นพยานในการร่างสัญญาขึ้นด้วย 

บทสรุป

สัญญาจะซื้อจะขาย ที่เป็นการทำระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน จะไม่ใช่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย (ทด.13) ที่ออกโดยกรมที่ดินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ 

แต่สัญญาจะซื้อจะขายในบทความนี้ จะเป็นการตกลง ยอมรับ ข้อตกลงในการซื้อขายอสังหาฯ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ก่อนถึงวันโอน เพื่อเป็นหลักฐานว่า จะซื้อขายอสังหาฯ ใด และ ผู้ซื้อมีความตั้งใจซื้อ และวางเงินบางส่วนให้กับผู้ขายจริง ผู้ขายจะต้องขายให้กับผู้ซื้อเมื่อถึงวันที่กำหนด หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาก็มีข้อตกลงที่ยอมรับร่วมกันได้ และเป็นสิ่งที่ทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสบายใจ และมีความเข้าใจตรงกันนั่นเอง 

ดาวน์โหลด ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน