เส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านหรือเจ้าของคอนโด ทั้งน่าตื่นเต้นและสร้างความกังวลให้กับเจ้าของมือใหม่หลายคน หากคุณกำลังอยากขยับขยาย และมองหาซื้อบ้าน หรือคอนโด อยู่ สักหลัง คุณสามารถเป็นเจ้าของได้ 2 แบบ คือ 1. มีเงินสดในบัญชีที่สามารถจ่ายให้ผู้ขายได้โดยตรงเลย หรือ  2. กู้เงินจากธนาคาร (ขอสินเชื่อบ้าน)

สำหรับผู้ที่กำลังคิดจะซื้อบ้านหลังแรก และต้องการขอสินเชื่อ กู้ซื้อบ้านครั้งแรก บ้านไฟน์เดอร์รวบรวมข้อมูลสำคัญที่ต้องรู้ไว้ ก่อนจะเลือกกู้ซื้อบ้าน มีอะไรบ้าง มาดูเลย

1. รู้จักเครดิต เมื่อกู้ซื้อบ้าน 

เครดิต (credits) ในการกู้ซื้อบ้าน จะหมายถึง ความน่าเชื่อถือ/ความสามารถในการชำระหนี้ของบุคคลนั้นๆ ถ้าคุณเป็นคนมีเครดิตที่ดี ก็มีโอกาสที่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้คุณ ยิ่งไปกว่านั้น คุณอาจได้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า จะเห็นได้ว่า ธนาคารมักจะให้ดอกเบี้ยต่ำกับกลุ่มอาชีพที่มีเครดิตที่ดี เช่น ข้าราชการ แพทย์ หรือพนักงานในบริษัทรัฐวิสาหกิจ เป็นต้น  

แล้วเครดิตที่ดีวัดจากอะไร 

นอกจากเรื่องของความมั่นคงของแหล่งรายได้ ที่แสดงให้ธนาคารเห็นว่าคุณมีกำลังในการชำระหนี้ได้จริง เครดิตที่ดี ยังเกี่ยวข้องกับ ภาระหนี้สินที่คุณมี และประวัติการชำระหนี้ที่ดีด้วย คือ เมื่อมีหนี้ คุณสามารถที่จะจ่ายหนี้ได้ตรงเวลา และครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็น หนี้จากการใช้บัตรเครดิต หนี้จากการผ่อนรถ เป็นต้น หนี้ที่คุณมีต้องไม่เกินกำลังจากรายได้ของคุณ เหล่านี้ล้วนเป็นสิ่งที่ธนาคารให้ความสนใจ เมื่อพิจารณาปล่อยกู้ 

2. ดอกเบี้ยบ้าน 

สิ่งสำคัญอันดับต้นๆ ที่ต้องรู้เมื่อกู้ซื้อบ้าน ก็คือ "ดอกเบี้ยบ้าน" ที่จะคิดเป็นเปอร์เซนต์ของเงินกู้ต่อปี ดอกเบี้ยบ้านคือเงินที่คุณจ่ายให้ธนาคาร เพื่อรับเอาเงินขอกู้ซื้อบ้าน โดยดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละธนาคาร ก็จะแตกต่างกันออกไป   MRR 

โดยส่วนใหญ่ การกู้ซื้อบ้านมักจะมีดอกเบี้ยคงที่ให้ใน 3 ปีแรก อย่างที่เราอาจเห็นในแคมเปญโฆษณาของธนาคาร เช่น ดอกเบี้ย 3 ปี แรก 2.99% ต่อปี  แต่ในปีที่ 4 จะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว MRR-0.25% คราวนี้ เราก็ต้องมาดูว่า ธนาคารที่คุณเลือกขอกู้ กำหนด MRR ไว้เท่าไร โดยค่า MRR นี่ก็จะเปลี่ยนแปลงไปตามนโยบายการเงินของธนาคารนั้นๆ 

MRR คืออะไร

MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยในรูปแบบลอยตัว ที่ธนาคารใช้เรียกเก็บกับลูกค้านายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย เปลี่ยนแปลงได้โดยธนาคารจะออกประกาศเป็นคราวๆ ไป ซึ่งเราสามารถหาดูได้จากเว็บของธนาคารนั้นๆ คือเว็บไซต์ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้  

3. เงินดาวน์บ้าน

เงินดาวน์บ้าน (Down Payment) คือ จำนวนเงินที่คุณจ่ายให้กับผู้ขายเมื่อตกลงซื้อขาย และถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อขายด้วย เช่น บ้านราคาขาย 3 ล้านบาท เมื่อวางเงินดาวน์ (จ่ายเงิน) จำนวน 300,000 บาทให้ผู้ขายแล้ว แปลว่า คุณเหลือที่จะขอกู้กับธนาคาร อีก 2,700,000 บาท นั่นหมายความว่า ยิ่งคุณจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น จำนวนที่คุณต้องกู้กับธนาคารก็ลดลง และยอดผ่อนต่อเดือนก็ลดลงด้วย  

เงินดาวน์ ที่ผู้ขายเรียกเก็บในโครงการบ้าน ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 5% ของราคาขาย ในขณะที่โครงการคอนโด จะอยู่ที่ 10% ของราคาขาย สำหรับโครงการบ้าน หรือคอนโด ที่ยังไม่ได้สร้าง มักจะมีการให้ผ่อนเงินดาวน์ ระหว่างที่โครงการกำลังก่อสร้างได้  

ดังนั้น เมื่อคุณวางแผนซื้อบ้าน คุณควรมีเงินสดสำหรับซื้อบ้านหรือคอนโดอย่างน้อย  5-10% แต่ถ้าคุณมีเงินสดที่พร้อมจ่ายได้มากกว่า 10-20% ของราคาบ้าน สำหรับเงินดาวน์ ก็เป็นไอเดียที่ดีมาก เพราะ จำนวนเงินดาวน์ที่มากขึ้นไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระการผ่อนบ้านรายเดือนของคุณเท่านั้น แต่ยังส่งสัญญาณไปยังผู้ให้กู้ ว่าคุณเป็นผู้กู้ที่มีความรับผิดชอบและมีความเสี่ยงต่ำด้วยเช่นกัน 

4. ค่าประกัน ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ 

เมื่อกู้ซื้อบ้าน สิ่งสำคัญที่ธนาคารจะให้คุณซื้อด้วยนั่นคือ ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน (Mortgage Reducing Term Assurance : MRTA ) ซึ่งเป็นประกันชีวิตที่ให้ความคุ้มครองสินเชื่อของผู้กู้ โดยคุ้มครองวงเงินกู้ได้ 100% การบริหารความเสี่ยงด้วยการซื้อประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน (MRTA) จะช่วยให้ทายาทของผู้ขอสินเชื่อไม่ต้องรับภาระในการผ่อนบ้านต่อ และ เจ้าของบ้านควรคำนวณเงินไว้ในการทำประกันสำหรับบ้านอื่นๆ เช่น ประกันอัคคีภัย ด้วย 

นอกจากนี้ ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นเมื่อโอนจดจำนอง ก็เป็นสิ่งที่ผู้กู้ซื้อบ้านต้องรู้และกันเงินส่วนนี้ไว้ด้วยเช่นกัน ส่วนมากแล้ว ค่าจดจำนอง ถ้าผู้กู้ จะต้องเป็นคนออก คิดเป็นจำนวน 1% ของมูลค่าจำนอง (ราคาซื้อขาย ไม่ใช่ยอดกู้นะ) ตัวอย่างเช่น บ้านราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท แต่เรามีเงินสดวางดาวน์ 500,000 บาท ต้องการกู้แค่ 2,500,000 บาท ค่าจดจำนองในการกู้ ก็จะคิด 1% ของยอดมูลค่าบ้านที่ซื้อ คือ 3,000,000 บาท เป็นจำนวน 30,000 บาท เป็นต้น  

และเมื่อคุณกู้ซื้อบ้าน บางธนาคารอาจมีค่าประเมินบ้าน ที่ธนาคารจะเรียกเก็บผู้ขอกู้ เพื่อเข้าสำรวจบ้านที่ต้องการจะซื้อเพื่อประเมินหาราคาบ้าน เพื่อนำมาคำนวณจำนวนเงินกู้ที่ธนาคารจะปล่อยให้คุณ ค่าใช้จ่ายในการประเมินบ้าน ประมาณ 2000-3000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคาร หรือบางธนาคารอาจไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ก็ได้  

5. รีไฟแนนซ์บ้าน 

เมื่อกำลังจะพ้นการผ่อนบ้านในระยะเวลาดอกเบี้ยคงที่ใน 3 ปีแรก คุณควรที่จะเริ่มเข้าไปพูดคุยกับธนาคารของคุณเพื่อขอข้อเสนอที่ดีขึ้น หรือทำรีไฟแนนซ์ 

จุดประสงค์ของการทำรีไฟแนนซ์บ้าน คือ ลดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลง ตัวอย่างเช่น ตอนแรกคุณกู้ซื้อบ้านไว้ที่ดอกเบี้ยคงที่ 3% แต่ปีที่ 4 ต้องจ่ายดอกเบี้ย 6% การรีไฟแนนซ์หลังจากพ้น 3 ปีแล้ว ในขณะที่ดอกเบี้ยในท้องตลาดอาจลดลงเป็น 3% คุณก็จะประหยัดเงินไปได้มากด้วยการรีไฟแนนซ์