ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตสมัยใหม่ที่เปลี่ยนไป ทำให้คนรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อย เลือกที่จะซื้อคอนโดเป็นที่อยู่หลัก เพราะทำเลที่ใกล้เมือง ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางได้ง่าย ใกล้ที่ทำงาน ไม่ต้องดูแลงานซ่อมภายนอก และได้ใช้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส  และมีความรักษาปลอดภัยที่ดี สะดวกสบาย  

บทความนี้ บ้านไฟน์เดอร์ ขอแนะนำสิ่งที่ควรดูก่อนที่จะซื้อคอนโดไม่ว่าจะซื้อจากโครงการโดยตรง หรือซื้อคอนโดมือสองต่อจากบุคคลอื่น มีอะไรบ้างที่ผู้ซื้อคอนโดต้องตรวจสอบก่อน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาที่จะตามมาภายหลัง 

ซื้อคอนโดจากโครงการโดยตรง 

การซื้อจากโครงการคอนโดโดยตรง มีอยู่ด้วยกัน 2 แบบ คือ 1. ซื้อตอนที่คอนโดอยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือ 2. ซื้อตอนที่โครงการสร้างเสร็จแล้ว 

ซื้อคอนโดตอนกำลังสร้าง 

กรณีนี้ผู้ซื้อจะยังไม่เห็นห้องจริงที่ซื้อ แต่จะเห็นจากห้องตัวอย่างที่ทางโครงการคอนโดสร้างขึ้นไว้ก่อน ซึ่งก่อนที่ซื้อ ผู้ซื้อควรพิจารณาข้อมูล ดังนี้   

1. โครงการมีใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคาร จากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด

2. ผู้ประกอบการเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือไม่ และที่ดินแปลงที่จะก่อสร้างอาคารชุดต้องมีหลักฐาน

เป็นโฉนดที่ดินเท่านั้น นอกจากนี้ ถ้าที่ดินมีภาระผูกพันอย่างอื่น จะไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้ยกเว้นเรื่องการจำนอง

3. ดูแผนผังแสดงแนวเขตที่ดินที่ตั้งอาคาร ว่ามีทางเข้าออกหรือไม่ และทางเข้าออกนั้นเป็นทางสาธารณะหรือทางส่วนบุคคลถ้าเป็นทางส่วนบุคคล ต้องตรวจสอบว่า เจ้าของที่ดินได้มีการจดทะเบียน

ภาระจำยอมให้สามารถใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกอาคารไว้เรียบร้อยแล้วหรือไม่ เพื่อไม่ให้มีปัญหาตามมา

ในภายหลัง

4. เก็บเอกสารการโฆษณาหรือโบรชัวร์ประชาสัมพันธ์ของโครงการไว้ทั้งหมด เผื่อในอนาคต

หากโครงการผิดสัญญา ไม่ทำตามที่ได้โฆษณาไว้สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องโครงการได้

5. ความน่าเชื่อถือของโครงการ ผู้ประกอบการมีความมั่นคง และมีประวัติการประกอบกิจการ

ที่ดีหรือไม่ เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล หากเป็นนิติบุคคล มีบุคคลใดเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทน

โดยสามารถตรวจสอบได้จากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด

6. ตรวจสอบดูว่า อาคารดังกล่าวจะเริ่มก่อสร้างและแล้วเสร็จเมื่อใด

7. ผู้ประกอบการใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย หรือไม่

8. ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกเหนือจากราคาของห้องชุด เช่น ค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ค่าเบี้ยประกัน เป็นต้น โดยสอบถามได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด

9. ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ประกอบด้วยอะไรบ้าง

ซื้อคอนโด ตอนสร้างเสร็จแล้ว 

สำหรับคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ผู้ซื้อสามารถเข้าเยี่ยมชมโครงการ เพื่อดูห้องและสภาพแวดล้อมของคอนโดจริงได้เลย อย่างไรก็ตาม ก่อนจะซื้อคอนโดที่สร้างแล้วเสร็จกับโครงการ ผู้ซื้อก็ควรจะตรวจดูสิ่งเหล่านี้ด้วย 

1. โครงการมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ บุคคลใดเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ขอตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด หากไม่แน่ใจ สามารถตรวจสอบได้จากสำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่

2. ควรตรวจสอบ เลขที่โฉนด จำนวนเนื้อที่ที่ดินของโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดิน ที่ตั้งอาคารชุด

และทางเข้าออกของอาคารชุด ตรวจสอบได้จากสำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่

3. ความน่าเชื่อถือของโครงการ ผู้ประกอบการมีความมั่นคงและมีประวัติการประกอบกิจการที่ดี

หรือไม่ เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลหากเป็นนิติบุคคล มีบุคคลใดเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนโดยสามารถตรวจสอบได้จากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด

4. ตรวจสอบรายการทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ว่าตรงกับที่ได้โฆษณาไว้หรือไม่

ตรวจสอบได้จากอาคารที่ตั้งโครงการและผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุดนั้น ๆ

5. ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เจ้าของห้องชุดต้องชำระ นอกเหนือจากราคาค่าห้องชุด

 เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เงินกองทุน ค่าเบี้ยประกัน เป็นต้น สามารถตรวจสอบได้จากโครงการ

6. ตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวก่อนว่า จะยอมรับเงื่อนไขตามข้อบังคับได้

หรือไม่ ทั้งนี้ ผู้ซื้อควรเก็บเอกสารการโฆษณาหรือโบรชัวร์ และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวกับการซื้อห้องชุดไว้

เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดี กรณีที่ผู้ประกอบการทำไม่ถูกต้องตามกฎหมาย หรือไม่ตรงกับที่ได้

โฆษณาไว้ เนื่องจากกฎหมายถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย

ซื้อคอนโดมือสองต่อจากบุคคลอื่น 

นอกจากนี้ ผู้ซื้ออาจซื้อคอนโดที่สร้างแล้วเสร็จ ต่อจากบุคคลที่เป็นเจ้าของเดิม ตรงนี้ผู้ซื้อควรตรวจสอบสิ่งเหล่านี้ด้วย 

1. ตรวจสอบโฉนดห้องชุด ทำเลที่ตั้งของอาคารชุด และสภาพของห้องชุด ว่าพร้อมอยู่

อาศัยหรือไม่

2. ส่วนกลางของคอนโดมีอะไรบ้าง สภาพเป็นอย่างไร เช่น มีที่จอดรถเป็นอย่างไร สระว่ายน้ำหรือห้องออกกำลังกาย สภาพเป็นอย่างไร เป็นต้น

3. การบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นอย่างไร ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่าไร เรียกเก็บ

อย่างไร และการดำเนินการของผู้จัดการ และคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีประสิทธิภาพหรือไม่

4. ในการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ฉบับปัจจุบันของนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ด้วย