ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่เกิดความอึดอัด บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายรายพลาดท่าทำกำไรหล่นหาย เจ้าตลาดขาเก่าอย่าง "Land & Houses" ยังคงยึดหัวหาด ในฐานะผู้ประกอบการที่ทำอัตรากำไรได้สูงสุด 23% ในช่วงครึ่งปีแรก 2558
ในงานเสวนาใหญ่ หัวข้อ "ขุมทรัพย์อสังหาฯ มีทางออกเสมอ" ซึ่งมีเนื้อหาน่าสนใจในสไตล์ "พี่สอนน้อง" นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดประเด็นชี้แนะ ในสถานการณ์แบบนี้ว่า
นาทีนี้ “การปรับตัวสำคัญที่สุด”
"โดยเฉพาะการควบคุมรายจ่าย ลดโอเวอร์เฮดในบริษัท overhead expense ที่ดีไม่ควรเกิน 12% ของยอดขาย พอใช้ได้คือ 15% ถ้าไปถึง 20% ผมว่าไม่ดีแล้ว เชื่อไหมว่า บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯเองมีโอเวอร์เฮดตั้งแต่ 10% ถึง 25% ซึ่งผลกำไรมาตัดกันตรงนี้ได้เลย ขณะนี้ที่โอเวอร์เฮดต่ำสุดในตลาด คือ บริษัทศุภาลัยฯ"
พร้อมแชร์ ประสบการณ์อีกว่า "ทุกวันนี้เอกสารในบริษัทมีมาก เพราะต้องการป้องกันการโกง แต่ไม่ได้ทำเพื่อบริหารงานจริง ๆ สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมด ดังนั้นต้องตั้งโจทย์ใหม่ คือ ทำอย่างไรให้บริษัทลดกระดาษ ลดคน ลดเวลา คำตอบที่ได้คือ การเปลี่ยนเอกสารกระดาษให้เป็นระบบออนไลน์ ถ้าขั้นตอนไหนต้องเกี่ยวพันกับธนาคารก็ต้องหารือร่วมกัน"
“การลดคน ลดเวลา”
ประเด็นการลดคน ต้องตัดแผนกที่ไม่จำเป็นออก เช่น ฝ่ายบุคคล สำหรับแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มองว่า ให้หัวหน้างานเป็นผู้คัดเลือกพนักงานใหม่ได้เอง อย่างฝ่ายก่อสร้างที่บริษัทยุบเลิกไปแล้วนั้น เพราะพบว่าเป็นส่วนที่มีเอาต์ซอร์ซ(outsource)คุณภาพดีอยู่มาก จึงไม่ใช่เรื่องจำเป็นที่ต้องบริหารเอง
"จุดนี้ผมแนะนำเลยว่า ถ้าไม่จำเป็นอย่ารับคนเพิ่ม ถ้าจำเป็นจริง ๆ ก็อย่ารับคนเพิ่ม และถ้าใครยังทำรับเหมาเองอยู่ เลิกทำเถอะ เพราะมันจุกจิกมาก ตอนที่บริษัทยังทำก่อสร้างเองอยู่ เรามีไปถึงอู่ซ่อมรถแทรกเตอร์ ซึ่งสุดท้ายมันไม่ใช่ธุรกิจของบริษัท เรามาเน้นการหาซัพพลายเออร์ที่ดีจริง ๆ ดีกว่า แล้วเอาเวลาที่มีมากขึ้นจากการโละแผนกเหล่านี้ออกไป จะช่วยให้เรามีเวลาไปดูแลส่วนงานอื่น ๆ เช่น การจัดซื้อที่ดินแทน"
บ้านนันทวัน แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์ (Tiara)
“ระบบสร้างเสร็จก่อนขาย”
นายอนันต์ ยังแนะนำ ระบบบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ที่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำมาตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง และพบว่าเป็นระบบที่ลดการใช้เงินทุนหมุนเวียน ทั้งลดความยุ่งยากในการก่อสร้าง
"สมมุติเราทำแบบสร้างไป ขายไป 100 หลังเราสร้างได้ 10 หลังต่อเดือน ใช้เวลา 10 เดือนในการทยอยสร้างหมดทั้งสายพาน สมมุติเราใช้ค่าก่อสร้างหลังละ 1 ล้านบาท แปลว่าเราต้องมีเงินหมุน 50% ของงบฯทั้งหมดคือ 50 ล้านบาท โดยที่เราได้เงินดาวน์ 5-10% ระหว่างทางมาเรื่อย ๆ ซึ่งจริง ๆ มันนิดเดียวเอง แต่พอสร้างเสร็จก่อนขาย เราใช้เวลาแค่ 6 เดือนเสร็จ เพราะลูกค้าเข้ามาดูการก่อสร้างไม่ได้ แปลว่าเราจะมีบ้านบนสายพาน 60 หลัง เงินหมุนเรายิ่งน้อยลงไปอีก เหลือแค่ 30 ล้านบาทเท่านั้น"
และเมื่อ เป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ระบบการคิดจะเปลี่ยน บริษัทจะเอาใจใส่การสร้างบ้านมากขึ้น ต้องวางแผนเซอร์เวย์ความต้องการของลูกค้าในเรื่องวัสดุและฟังก์ชั่นบ้านให้ ชัดเจน ฝ่ายการตลาดจะเปลี่ยนไปทำงานสำรวจคู่แข่งมากขึ้น
"บริการหลังการขาย" จุดสร้างความประทับใจให้ลูกค้า
ข้อต่อไป คือ การให้ความสำคัญกับ "บริการหลังการขาย" ที่เป็นจุดสร้างความประทับใจให้ลูกค้า และมีผลย้อนกลับคือช่วยประหยัดงบโฆษณา เพราะลูกค้าจะบอกปากต่อปากถึงคุณภาพและความน่าเชื่อถือของบริษัทเราเอง
"ที่สำคัญ ผมแนะนำให้ตั้งเงินสำรองซ่อมบ้านไว้เลย อย่าให้ลูกน้องตั้งราคามาเอง เพราะจะเกิดปัญหาตั้งแต่การหาตัวคนผิดว่าเกิดจากใคร ลูกค้าจู้จี้เอง คนตรวจงานผิดพลาด หรือผู้รับเหมาเกเร แต่ถ้าตั้งสำรองไว้ตั้งแต่วันโอน โดยที่เป็นรายจ่ายแค่ 0.5% ของบ้าน ทั้งที่เราทำกำไรตั้ง 10% แต่การทำงานง่ายขึ้นมาก ในทางปฏิบัติจะเห็นว่า เวลาใกล้หมดรับประกัน ลูกค้ามักขอเคลมเข้ามาแล้ว ถ้าเคลมว่า สีเริ่มหลุด เราก็ทำให้ใหม่ทั้งหลัง กระเบื้องมีรอยร้าว เราก็ปูให้ใหม่ทั้งครัว เพราะเรามีงบฯเหลืออยู่ ไม่กระทบกำไรขาดทุนอีกแล้ว แบบนี้ลูกค้าจะประทับใจมาก"
"โอนบ้านไม่ได้ เพราะลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่าน"
ปัญหาหนักอีกอย่างของผู้ประกอบการตอนนี้ คือ "โอนบ้านไม่ได้ เพราะลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่าน" ดูแล้วเหมือนเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ แต่มุมคิดของบอสใหญ่ค่ายแลนด์ฯ กลับคิดต่างว่า ปัญหานี้เกิดจากดีเวลอปเปอร์เก็บเงินดาวน์ต่ำเกินไป บางที่เก็บแค่ 0-5% ทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อง่าย แต่ไม่เปลี่ยนนิสัยการออมเงินสะสม สุดท้ายจึงผ่อนไม่ไหว เมื่อหนี้เสียมาก แบงก์ก็ต้องระมัดระวังมาก ขอแนะว่า ผู้ประกอบการควรเก็บเงินดาวน์ 15-20% ถึงเหมาะสม และควรทำพรีแอปพรูฟก่อนรับจอง
เพราะอนันต์เชื่อว่า ธุรกิจที่เกี่ยวกับปัจจัยสี่ยังไปได้เสมอ และมีทางออกในทุกวิกฤต ถ้าผู้ประกอบการเข้าใจจริง ๆ และปรับตัวได้ทันทุกสถานการณ์
ขอบคุณข้อมูลจาก: prachachat.net