เจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อย ที่เคยซื้อที่ดินเอาไว้นาน จนลีมหรือจำไม่ได้ โดยเฉพาะการซื้อโฉนดที่ดินที่อยู่ต่างจังหวัด จนไม่เคยไปดูแลที่ดิน ในบางเคสก็ซื้อที่ดิน หวังเก็งกำไร โดยไม่รู้ว่าที่ดินจริงๆ แล้วอยู่ที่ไหน และไม่เคยเข้าไปดูที่เลย ครั้นพอไปดูที่ดินของตัวเอง กลับพบว่ามีคนมาอาศัยอยู่ในที่ดินตนเองเสียแล้ว นั่นคือ เหตุผลสำคัญที่เจ้าของที่ดินต้องรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์  

ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

ครอบครองปรปักษ์ คือ ข้อกฎหมายที่มีบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 กล่าวว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของคนอื่นไว้โดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 10 ปี หรือสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 5 ปี ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์”  โดย 

- บุคคลปรปักษ์ ต้องครอบครองโดยมีการเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดิน เช่น ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ ทำนา ฯลฯ ในที่นั้น จึงถือเป็นการครอบครอง ในที่ดินของผู้อื่นที่มีโฉนดหรือตราจองเท่านั้น 

- โดยสงบ คือ ไม่มีการข่มขู่ ใช้กำลัง หลอกลวง และไม่มีใครมาหวงห้าม แสดงความเป็นเจ้าของ หรือ ฟ้องขับไล่ 

- โดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ ไม่ได้อยู่อย่างหลบซ่อน อำพราง และครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ

- ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สิน เช่น ที่ดิน บ้าน) ต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี  หรือ สังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้) ต่อเนื่องเป็นเวลา 5 ปี   

ทั้งนี้ ผู้ครอบครองปรปักษ์ ต้องมีการไปร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลออกคำสังหรือคำพิพากษาแสดงสิทธิ์ในที่ดิน จากนั้นจึงจะไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินเดิมในโฉนดที่ดินนั้น  สำหรับที่ดินที่ไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น น.ส.3 หรือไม่มีหลักฐานการเป็นเจ้าของ ผู้ปรปักษ์อาจมีสิทธิเป็นครอบครองเท่านั้น ไม่ใช่การครอบครองปรปักษ์ แต่อาจแบ่งการครอบครองกันได้ ตามมาตรา 1375 แต่ไม่มีกฎหมายรองรับให้ยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงสิทธิ  

สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรทำ เพื่อป้องกัน การครอบครองปรปักษ์  

1. เข้าสำรวจ ตรวจดู หมุดเขตที่ดินของเราบ้าง เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์จากที่ดินของเราโดยไม่ได้รับอนุญาต โดยเจ้าของที่ดิน ควรถ่ายรูปที่ดินเพื่อเก็บเป็นหลักฐานไว้ในแต่ละปี หรือทุกครั้งที่มีการสำรวจ

2. รังวัด ปักเขต และสร้างแนวรั้วรอบที่ดินให้ชัดเจน เพื่อป้องกันการบุกรุกโดยไม่ตั้งใจ  

3. ดำเนินการทันที เมื่อพบผู้บุกรุก เช่น การแจ้งเตือนแสดงความเป็นเจ้าของ ตกลงทำสัญญาเช่า สัญญาการใช้ประโยชน์จากที่ดินอย่างเป็นลายลักษณอักษร หรือ หากมีการบอกกล่าวแล้วผู้บุกรุกไม่ย้ายออก ให้เข้าแจ้งความกับเจ้าหน้าที่ตำรวจ และ ดำเนินการฟ้องขับไล่ทันที เพื่อให้มีหลักฐานที่แน่ชัดเป็นลายลักษณอักษรไว้  

4. ทำประโยชน์กับที่ดิน อย่าปล่อยให้รกร้าง เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของๆ ที่ดินนั้นๆ ไม่ว่าจะปลูกป่า ปลูกพืช จ้างคนดูแล (อย่าลืมทำสัญญาให้ชัดเจน) หรือ ติดป้ายให้เช่า เป็นต้น  

ทำไมจึงมี การครอบครองปกปักษ์ ? 

ฟังเผินๆ การให้บุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน เข้ามาใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นระยะเวลาต่อเนื่อง 10 ปี สามารถมีกรรมสิทธิ์แทนเจ้าของที่ดินได้ ไม่ส่งผลดีต่อการเป็นเจ้าของที่ดินเท่าไร แต่ในอีกด้าน การครอบครองปรปักษ์ เป็นกฎหมายที่สนับสนุนผู้ที่ใช้ประโยชน์จากที่ดินจริงๆ มากกว่าปล่อยให้รกร้าง และครอบครองเพียงในนามเท่านั้น  ดังนั้น เจ้าของที่ดินจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องปกป้องสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินของตัวเอง เพื่อจัดการกับการครอบครองปรปักษ์และดูแลทรัพย์สินของเราให้อยู่เป็นของเราได้ต่อไปอีกยาวนาน