จากสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศและเศรษฐกิจโลกปัจจุบันที่อยู่ในภาวะถดถอย ทำให้ตลาดอสังหาของไทยซบเซามาอย่างต่อเนื่อง ในปีที่ผ่านมา มีสต็อกอสังหาที่ยังคงค้างหลายหมื่นยูนิตจึงจะส่งผลจนถึงปัจจุบัน ธงชัย ปิยสันติวงศ์ นักกลยุทธอสังหาริมทรัพย์ มองสิ่งที่น่าห่วงที่สุดในปีนี้คือ ปัจจัยลบ 4 ด้านที่ประกอบกันทุกแง่มุมในรอบ 20 ปี ได้แก่
-
ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ
-
การไม่อนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน
-
กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมาก
-
และสงครามราคาของผู้ประกอบการอสังหา
โดยปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลต่อหลายฝ่าย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายย่อย ทั้งที่เป็นผู้ประกอบการลงทุน และก่อสร้าง บ้าน คอนโดระยะกลางและเล็ก รวมถึงนักลงทุนอสังหาเพื่อเก็งกำไร ที่จะเกิดการช็อตของสภาพคล่องทางการเงิน และอาจกระทบไปถึงภาพรวมอสังหาไทย จนเกิดเป็นวิกฤตการณ์ได้ โดยได้มองถึงความเสี่ยงและข้อควรระวังที่นักลงทุนควรต้องตระหนักถึงไว้ดังนี้
10 จุดเสี่ยงอสังหาไทยปี 2560 เข้าสู่ภาวะมืด 10 ด้าน
-
ลูกค้าหดกว่า 50%
-
การตลาดปกติไม่ work
-
ลูกค้าไม่ walk
-
ยอดจองน้อยมาก
-
อัตราการยกเลิกสูง ±50%
-
รายรับน้อย ค่าใช้จ่ายสูง
-
วงเงินกู้ธนาคาร เบิกไม่ได้ (เป็นผลสืบเนื่องมาจากยอดขาย)
-
ธนาคารเข้มงวดสินเชื่อรายย่อยมาก
-
สงครามราคา รายใหญ่ขายเท่ารายย่อย
-
ก้าวต่อก็ยาก ถอยก็ไม่ได้
พื้นที่สีแดงไม่ควรลงทุนอสังหาประจำปี 60 พร้อมเหตุผล
อสังหาฯ ปี 2017 ถือเป็น “Red Ocean” สมรภูมิเดือด เนื่องเพราะ
-
รายใหญ่ Stock ล้น ทำให้เกิด Super Promotion และสงครามราคา รายย่อยจะสู้ยาก รายใหม่เสียเปรียบมหาศาล
-
ลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เหลือไม่ถึง 50%
-
รายใหญ่ยังมีโครงการที่เลื่อนเปิดตัวใน 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะต้องเปิดในปีนี้อีกนับไม่ถ้วน
-
ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งสินเชื่อโครงการ และสินเชื่อรายย่อย เพราะป้องกัน NPL ในอนาคต
10 ข้อควรระวัง สำหรับผู้ประกอบการอสังหา โดยเฉพาะรายย่อย
-
อ่านสถานการณ์ให้ถูก (ห้ามคิดเข้าข้างตัวเองเด็ดขาด)
-
ต้องประเมินสถานะโครงการ จุดแข็ง จุดอ่อน จุดที่ต้องแก้ไข จุดที่ต้องใส่เพิ่ม
-
ประหยัดงบการตลาดได้ แต่อย่าตัดงบการตลาด เพราะถ้าลูกค้าไม่ walk ยอดขายไม่เกิด ที่เหลือจะดำเนินการต่อไม่ได้
-
นักกลยุทธ์การตลาด เก่งพอหรือไม่? ถ้าไม่พอ Training/หาเสริม
-
นักขายโครงการ เก่งพอหรือไม่? ถ้าไม่พอ Training/หาเสริม
-
ค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่าย คนทำงาน, ผู้รับเหมา, อื่นๆ ต้องจ่าย หรือเจรจาทยอยจ่าย เพราะหากหยุดจ่ายจะไม่มีคนทำงานให้
-
ในภาวะปกติทุกอย่างเดินได้ แต่ในภาวะวิกฤต ถ้าไม่รู้จะเดินอย่างไร? หาผู้รู้/ผู้มีประสบการณ์/Consult จะช่วยผ่อนหนักให้เป็นเบาได้
-
โอกาสยังมีอีกมาก แต่ถ้าไม่ชำนาญ อาจมองไม่เห็น ควรปรึกษาผู้ชำนาญการ หรือรับคนเก่งเข้ามาแก้สถานการณ์
-
เจรจา/ศึกษาวิธีการปล่อยสินเชื่อรายย่อยจากธนาคาร
-
ไม่ควรเปิดโครงการใหม่ในภาวะนี้
ปี 60 จังหวะดีของผู้ซื้ออสังหา หรือวิกฤตผู้บริโภค
ข้อดี
-
ลูกค้ากลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า จะได้สินค้าราคาถูกกว่าปกติ
-
ลูกค้ากลุ่มซื้ออยู่จริง จะได้สินค้าราคาไม่แพง
ข้อเสีย
-
ผู้บริโภคที่มีหนี้คงค้างมาก ไม่สามารถกู้ได้
-
กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเก็งกำไรไว้แล้ว จะขายดาวน์ยากมาก
-
กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุนไว้เมื่อ 1-2 ปีที่แล้ว ปัจจุบันราคาประกาศขายตกลง 15-20%
5 จุดวิกฤตเศรษฐกิจไทย เศรษฐกิจโลกที่มีผลต่อตลาดอสังหาปีนี้
เศรษฐกิจโลกโดยทั่วไป ไม่ค่อยส่งผลต่ออสังหาฯ ไทยมากนัก แต่เศรษฐกิจไทยมีผลโดยตรง เช่น
-
ทิศทางเศรษฐกิจ ส่งผลต่อความเชื่อมั่น และการซื้ออสังหาฯ
-
ทิศทางเศรษฐกิจ ส่งผลต่อการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร
-
ทิศทางเศรษฐกิจ ส่งผลต่อระดับรายได้ที่เพิ่มขึ้น และจิตวิทยาของการอยากมีทรัพย์สินเป็นของตัวเอง
-
ทิศทางเศรษฐกิจ มีผลต่อการซื้อเพื่อลงทุน เพื่อปล่อยเช่า
-
ทิศทางเศรษฐกิจ มีผลโดยตรงกับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อเก็งกำไร
ข้อมูลจาก: marketeer.co.th