วงการอสังหาริมทรัพย์วันนี้ ถ้าพูดถึงตัวเลขการรับรู้รายได้ ตัวเลขกำไร ยังถือว่าหล่อ ยังถือว่าสวยกันแทบถ้วนหน้า โดยเฉพาะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ นับว่าหล่อมากเลยทีเดียว แต่อย่าลืมว่า ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ที่ทำให้เกิดการรับรู้รายได้ตั้งแต่ต้นปีมา เป็นตัวเลขยอดจองเมื่อปีที่แล้วสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ เป็นตัวเลขเมื่อปีก่อนโน้นสำหรับคอนโดมิเนียม มิใช่ตัวเลขยอดจองที่เกิดในปีนี้

ปีนี้ จำนวนผู้บริโภคแวะเข้าเยี่ยมชมโครงการลดน้อยลง สถิติยอดจองซื้อใหม่ลดน้อยลงเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ หน้านี้ เป็นเรื่องที่เข้าใจได้และทำใจไว้แล้วระดับหนึ่ง เพราะขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อโดยรวม ดังนั้น ตัวเลข backlog หรือยอดจองซื้อสะสมของบริษัทอสังหาฯ ที่ลดน้อยลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านั้นก็เป็นเรื่องที่เข้าใจได้เช่นกัน

สถานการณ์ปีนี้ สิ่งที่น่าวิตกมากที่สุดจนพูดกันไม่ค่อยออก คืออัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เพิ่มสูงขึ้นมาก บ้างว่า สูง 30-40% บ้างว่าสูงถึง 40-50% ถือเป็นอัตราที่หนักหนาสาหัสมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ เพราะเท่ากับทั้งโครงการขายได้เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ ลูกค้าตั้งหน้าตั้งตาผ่อนดาวน์มาเป็นปี แต่เมื่อยื่นกู้แบงก์ปฏิเสธปล่อยเชื่อก็เท่ากับว่าลูกค้าก็เสียโอกาสเสียเวลาไป ทางโครงการก็ต้องนำมาทำตลาดขายใหม่เกือบครึ่งหนึ่งของโครงการ เกิดค่าใช้จ่ายการตลาดต่างๆ ขึ้นใหม่อีกรอบในการขายสินค้าเดิม

เหตุที่ธนาคารปฏิเสธมากขึ้นก็เพราะกลัวหนี้เสีย ธนาคารทุกแห่งมีการปรับหลักเกณฑ์การปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น เดิมธนาคารใช้ประวัติเครดิตของผู้กู้ในอดีต รายได้ปัจจุบัน และหลักทรัพย์จำนอง เพื่อพิจารณาปล่อยสินเชื่อ แต่ทุกวันนี้ธนาคารยังมีการคาดการณ์ล่วงหน้า ว่าอาชีพของผู้กู้จะมั่นคงต่อไปหรือไม่ รายได้พิเศษ เบี้ยเลี้ยง โอทีจะนำมาคิดเป็นรายได้รวมหรือไม่

เศรษฐกิจไม่ดี แบงก์กลัวความเสี่ยงหนี้เสีย จึงเข้มงวดและปฏิเสธปล่อยกู้มากขึ้น เมื่อปฏิเสธมากขึ้นเศรษฐกิจโดยรวมก็แย่ลงกลายเป็นวงจรขาลงไปแล้ว ธนาคารพาณิชย์เองก็ไม่รู้จะเดินหน้ายังไง ทุกวันนี้รับฝากเงินก็ไม่อยากรับฝาก เพราะสภาพคล่องล้นแบงก์อยู่ ปล่อยกู้นั้นอยากปล่อยแต่ก็กลัว จึงปฏิเสธ ซึ่งสรุปว่าไม่ได้ปล่อยนั้นเอง

ถ้าสภาพเป็นอยู่อย่างนี้ การส่งเสริมธุรกิจการส่งเสริม SME ก็เป็นเพียงการส่งเสริมด้วยคำโฆษณาประชาสัมพันธ์ทางวิทยุโทรทัศน์เท่านั้น แต่ชีวิตธุรกิจจริงๆ เป็นคนละเรื่องกัน

นอกจากนี้ ในระยะต่อไป ธุรกิจขนาดกลางขนาดย่อม จะต้องปรับตัวเข้าสู่ระบบการจัดเก็บภาษีใหม่ที่ผลักดันให้มีการใช้บัญชีเดียว ผลักดันให้ใช้ E-payment เพื่อทำให้การจัดเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย ก็เป็นเรื่องที่ถูกต้องและเป็นหน้าที่ของสรรพากรที่จะทำเช่นนั้น แต่สำหรับธุรกิจขนาดกลางขนาดย่อม ต้องจ่ายภาษีมากขึ้นในสถานการณ์ที่ชะลอตัว ผลประกอบการแย่ลง

เอาว่า มารอติดตามดูกันต่อไปดีกว่า ครั้งนี้ จะเป็นการหลับยาว ซึ่งยังมีโอกาสตื่น หรือเป็นการหลับไม่ตื่น

ที่มา: คอลัมน์ ก่อสร้างและที่ดินนาย ต., นิตยสารมติชนสุดสัปดาห์

Credit Image: BYTE RIDER, flicr