จากการที่ปี 2558 “ตลาดคอนโดมิเนียม” ได้ติดลบถึง 24% ในส่วนของโครงการที่เปิดใหม่ จึงทำให้ภาพรวมอาจจะดูไม่สดใสไปบ้าง เนื่องจาก “Developer” หลายๆรายได้ชะลอการลงทุนไป แต่ก็ไม่ได้ถือว่ามืดมน ซะทีเดียวนักสำหรับ ตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจากในช่วงปลายปีรัฐบาลได้ออก “มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์” มาถึง 2 มาตรการ ช่วยกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่ง ดังนั้นจึงมีการคาดการณ์ว่า ปี 2559 “ตลาดคอนโดมิเนียม” น่าจะมีสถานการณ์ที่ดีขึ้นกว่าปีนี้ โดยเฉพาะช่วง 4 เดือนแรกของปีที่จะเป็นตัววัดว่าจะ “รุ่ง” หรือ “ร่วง”

คอนโด Hi-End ตลาดนี้เน้นขายเรื่อง “ภาพลักษณ์”
สำหรับคอนโดตลาดบนนั้น ส่วนใหญ่ไม่ได้เน้นขาย “ความจำเป็น” แต่จะเน้นขาย “ภาพลักษณ์” ของผู้อยู่อาศัยซะมากกว่า เนื่องจากตลาดนี้มี “ลูกค้าเฉพาะกลุ่ม” อยู่แล้ว โดยคาดว่าในปี 2559 คอนโดตลาดบน อาจจะไม่เติบโตหวือหวา เหมือนกับปี 2558 เนื่องจากมีการเปิดตัวที่มากพอสมควรแล้ว แต่ก็ใช่ว่าจะไม่มีการเปิดตัวเลย ซึ่งเราก็ต้องรอลุ้นว่าในปีนี้จะมีโครงการที่มาเรียกเสียง “ฮือฮา” ด้วยการเปิดขายที่ระดับราคามากกว่า 550,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่ เพราะในปี 58 เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ ได้คว้าเอารางวัลคอนโดที่เปิดตัวราคาต่อตรม.สูงสุดไปครองแล้ว

นอกจากนี้การเปิด AEC ก็จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยในการกระตุ้นตลาดบน โดยเชื่อว่า นอกจากกลุ่มลูกค้าหลักอย่างชาวไทยแล้ว เหล่าdeveloper ผู้เล่นหลักๆในตลาดนี้อย่าง แสนสิริ, เอสซี แอสเสท และคิวเฮ้าส์ น่าจะหันมามองที่กลุ่ม ชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น สิงคโปร์ หรือ ฮ่องกง ที่จะอพยพ หรือย้ายฐานเข้ามาทำงานในกรุงเทพ

ตลาดกลาง “รถไฟฟ้า” คือตัวขับเคลื่อน

คอนโดมิเนียมระดับกลาง ถือเป็นตลาดที่เกาะแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในปี 2559 ที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงมีความชัดเจนมากขึ้น เนื่องจากขบวนรถมาแล้วและกำลังจะเริ่มทดลองให้บริการ คาดว่าในเดือนสิงหาคม ปีนี้น่าจะเริ่มให้บริการอย่างเป็นทางการ จึงทำให้ รถไฟฟ้าสายสีม่วงจะมีการแข่งกันพัฒนามากขึ้น โดยเฉพาะ ราคาขายน่าจะขยับไปที่ 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร อีกสายคือรถไฟฟ้าสายสีเขียว แนวรถไฟฟ้าที่มีความคืบหน้าก็จะเห็นหลายๆเจ้าเริ่มเปิดตัวซึ่งจะดุเดือนอยู่

มีการประเมินว่าในปี 2559 “Developer” ที่เป็น ตัวเล่นหลักๆในตลาดนี้อย่าง เอพี หรือ อนันดา จะยังคงพัฒนาโครงการที่เกาะแนวรถไฟฟ้าอยู่เหมือนเดิม โดยเฉพาะช่วง 4 เดือนแรกของปีที่ถือเป็นช่วงวัดใจว่าจะสามารถระบาย “สต็อก” ที่มีอยู่ในมือได้แค่ไหน เนื่องจากยังอยู่ในระยะเวลา “มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งถ้าระบายได้มาก ก็คาดว่า “Developer” จะเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ๆ ทำให้คอนโดแนวรถไฟฟ้ากลับมาแข่งขันกันอย่างดุเดือนอีกครั้ง

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องกลับมาดูราคาอีกครั้งว่าจะเป็นยังไง เนื่องจากในก่อนหน้านี้คอนโดแนวรถไฟฟ้าจะมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 7-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่สำหรับปี 2559 ที่ได้มีการประกาศใช้ราคาที่ดินประเมินรอบใหม่ จึงทำให้ต้นทุนของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น จึงคาดว่าราคาขายน่าจะไม่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรเป็นอย่างน้อย ทำให้แนวโน้มของปีนี้อาจจะไม่เติบโตในแง่ของยูนิต แต่จะไปเติบโตในเชิงของมูลค่าแทน

ตลาดล่างจะเติบโตหรือไม่ต้องมองที่ “ผู้เล่นหลัก”

ตลาดล่างจะเติบโตหรือไม่ต้องมองที่ “Developer” รายหลักๆอย่าง LPN หรือ พฤกษา ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากน้อยเพียงใด เนื่องจากปีที่แล้ว LPN มีการเปิดตัวน้อยจึงทำให้ตลาดนี้ดูซบเซาไปบ้าง แต่คาดว่าปีนี้จะเปิดตัวเยอะ ทำให้ตลาดล่างปีนี้น่าจะคึงคักอีกครั้งหนึ่ง เนื่องจาก Player หลักลงมากระตุ้นตลาดอีกครั้ง

ปี 2559 (น่าจะ) กลับมาเป็นความหวังอีกครั้ง

คาดการณ์ว่าในปี 2559 ตลาดคอนโดมิเนียน่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ประมาณ 60,000 – 65,000 ยูนิต โดยมีปัจจัยต่างที่จะส่งผลต่อตลาดดังนี้

ปัจจัยบวก
1.ดอกเบี้ยนโยบาย ที่คาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำต่อไป
2.นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ
3.การขยายตัวของเศรษฐกิจ ที่คาดว่าในปี 2559 จะมีการเติบโตประมาณ 3

ปัจจัยลบ
1.หนี้ครัวเรือน ที่ยังคงอยู่ในอัตราที่สูงอยู่
2.ความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อ
3.ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น
4.การแข่งขันในกลุ่ม คอนโดมิเนียม พร้อมอยู่ในช่วงต้นปี

ที่มา : แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, มกราคม 2559

photo credit: PENG HSIEN-YING