ปีนี้ ประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (complete-aged society) นั่นคือมีคนอายุมากกว่า 60 ปีเกิน 20% ของจำนวนประชากรทั้งประเทศ และปัญหาที่กลุ่มวัยเกษียณอาจพบเจอได้ นั่นคือ "มีบ้าน แต่ไม่มีเงินสด" และเป็นที่มาของ Reverse mortgage หรือสินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน

Reverse Mortgage คืออะไร 

คำว่า Reverse mortgage แปลตรงตัวว่า สินเชื่อแบบย้อนกลับ คือ แทนที่ผู้กู้จะต้องจ่ายเงินทุกเดือนแก่ผู้ให้กู้เพื่ออยู่อาศัยในบ้าน แต่สินเชื่อนี้ ผู้กู้ที่อยู่อาศัยในบ้านจะได้รับเงินทุกเดือนแทนซึ่งสินเชื่อนี้ถูกออกแบบมา เพื่อช่วยเหลือผู้ที่เกษียณ และมีสินทรัพย์ที่เก็บออมมาทั้งชีวิตอย่าง "บ้าน" สามารถนำมาเปลี่ยนเป็นเงินสดเพื่อใช้จ่ายในชีวิตประจำวันได้ คล้ายๆ กับการได้รับบำนาญจากมูลค่าของบ้านที่มีนั่นเอง 

Reverse Mortgage ทำงานอย่างไร

Reverse Mortgage คือ รูปแบบหนึ่งของเงินกู้ สำหรับเจ้าของบ้านที่มีอายุ 60-80 ปี โดยมีบ้านเป็นหลักประกัน ผู้กู้จะได้รับเงินก้อนทั้งจำนวน หรือทยอยรับเป็นงวดๆ (ในประเทศไทยเป็นการทยอยรับเป็นงวด) จนกว่าผู้กู้จะเสียชีวิต หรือครบกำหนดสินเชื่อตามเงื่อนไข (ระยะเวลากู้สูงสุด 25 ปี หรืออายุผู้กู้รวมกับระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 85 ปี) 

โดยระหว่างระยะสัญญา ผู้กู้สามารถอาศัยอยู่ในบ้านที่เป็นหลักประกันได้ และจะได้รับเงินทุกเดือน โดยไม่ต้องชำระหนี้ ไปจนกว่าผู้กู้เสียชีวิต ธนาคารก็นำบ้านไปขายต่อ หรือกรณีครบกำหนดสัญญา แต่ผู้กู้ยังไม่เสียชีวิต ก็เลือกชำระหนี้และไถ่ถอนบ้านคืนจากธนาคาร หรือให้ธนาคารขายบ้าน และย้ายตัวเองออกก็ได้เช่นกัน  

ใครสามารถทำ Reverse Mortgage ได้  

• เจ้าของบ้าน คอนโด ที่ไม่ติดภาระจำนองใดๆ  
• มีอายุมากกว่า 60-80 ปี และไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ  
• สามารถยื่นกู้ร่วมได้ เฉพาะกับคู่สมรสตามกฏหมาย หรือพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันที่มีกรรมสิทธิ์ร่วม และมีอายุ 60 ปีขึ้นไป (สถาบันการเงินแต่ละแห่ง อาจกำหนดไม่เหมือนกัน โปรดตรวจสอบคุณสมบัติผู้กู้ร่วมกับสถาบันการเงินที่ให้บริการ) 

บ้านแบบไหนทำ Reverse mortgage ได้ 

เนื่องจากความเสี่ยงของสินเชื่อผู้สูงวัยสำหรับสถาบันการเงิน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ แต่ขึ้นอยู่กับมูลค่าของบ้าน คอนโด ที่นำมาเป็นหลักประกัน ดังนั้น ไม่ใช่ว่าบ้าน คอนโดทุกที่จะสามารถทำได้ ตอนนี้ในประเทศไทยมีนำร่องเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล และสถาบันการเงินอาจมีกำหนดลักษณะของบ้านที่จะทำสินเชื่อนี้ได้ เช่น 

• ต้องมีราคาประเมินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท 
• ต้องอยู่ในทำเลที่เป็นแหล่งชุมชน มีทางเข้าออกได้สะดวก 
• มีหลักฐานที่แสดงว่าผู้กู้อยู่อาศัยจริง (ทะเบียนบ้าน) เป็นต้น 

credit:freepik

Reverse Mortgage ดีอย่างไร

ดีเมื่อคุณและคู่สมรสต้องการอยู่บ้านที่คุณเป็นเจ้าของ พร้อมมีเงินสดใช้

สำหรับวัยเกษียณ โดยเฉพาะเมื่อลูกๆ ออกไปมีบ้านเป็นของตัวเอง คุณอาจไม่ได้ต้องการบ้านที่ใหญ่เหมือนตอนมีเด็กๆ อยู่ คุณอาจพิจารณาขายบ้าน และไปอยู่บ้านที่เล็กลง ถ้าคุณไม่อยากย้ายบ้าน หรือถ้ายังขายบ้านไม่ได้ในเศรษฐกิจฝืดเคือง การทำ reverse mortgage ก็อาจตอบโจทย์ เพราะคุณสามารถได้รับเงินไว้ใช้จ่ายทุกเดือน

ดีเมื่อคุณไม่มีแผนจะให้บ้านเป็นมรดกกับใคร

บางคนอาจเลือกที่จะไม่เก็บบ้านเป็นมรดกให้ใคร (ยกเว้นคู่สมรส กรณีแต่งงานแล้ว) ถ้าคุณไม่มีลูก หรือลูกๆ ประสบความสำเร็จทางการเงินมากพอ และการได้รับบ้านของคุณเป็นมรดกไม่ได้สำคัญสำหรับพวกเขา กรณีนั้น คุณอาจจะไม่ได้มีแผนเก็บบ้านเป็นมรดกให้ใคร เมื่อคุณเสียชีวิตลง 

ถ้าคุณมองว่า การลงทุนซื้อบ้านด้วยความเหนื่อยยากของคุณในวัยทำงาน คุณอยากได้เงินมาใช้ในขณะที่ยังอยู่ในบ้านได้ด้วยก่อนที่จะเสียชีวิตไป ซึ่งคุณสิทธิ์ทำแบบนั้นได้เต็มที่ การทำ reverse mortgage ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะเมื่อคุณเสียชีวิตไปแล้ว หากบ้านขายได้ราคาต่ำกว่าจำนวนหนี้ สถาบันการเงินก็เป็นผู้รับความเสี่ยงตรงนั้น โดยที่ไม่สามารถเรียกร้องจากสมบัติอื่นๆ ของคุณหรือจากทายาทของคุณได้

เกิดอะไรขึ้นเมื่อผู้กู้เสียชีวิต หรือสัญญาสิ้นสุด 

เมื่อผู้กู้เสียชีวิตหรือระยะเวลาสัญญาสิ้นสุด สถาบันการเงินจะทำการขายบ้านเพื่อชำระหนี้ โดยกำหนดช่วงเวลาที่ผู้กู้ หรือ ลูกหลานที่มีส่วนได้ส่วนเสีย สามารถที่จะจ่ายชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนบ้านได้ 

กรณีที่ไม่ต้องการไถ่ถอนคืน สถาบันการเงินจะนำทรัพย์ไปขายต่อ ถ้าได้เงินมากกว่าจำนวนหนี้ ส่วนต่างที่เกินก็จะคืนให้แก่ผู้กู้ (หากยังมีชีวิตอยู่) หรือบุคคลตามที่ตกลง หรือทายาทตามกฏหมาย แต่ถ้าขายได้น้อยกว่าจำนวนหนี้ สถาบันการเงินไม่มีสิทธิทวงเงินส่วนที่ขาดจากผู้กู้หรือทายาทผู้กู้ได้ 

ธนาคารไหนทำ Reverse Mortgage ได้บ้าง

การทำ Reverse mortgage ยังเป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศไทยอยู่ แต่ก็เป็นส่วนหนึ่งในมาตรการรองรับสังคมสูงอายุของประเทศ ปัจจุบัน มีสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่ได้รับให้นำร่องการให้บริการสินเชื่อปรเภทนี้แล้ว นั่นคือธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร เป็นต้น  

ข้อควรระวังในการทำ Reverse Mortgage สำหรับผู้กู้

การอยู่ร่วมอาศัยกับคนอื่นในบ้าน 

การทำสินเชื่อมีโอกาสที่คุณจะสูญเสียบ้านให้สถาบันการเงินได้ หากว่าผู้กู้ มีผู้ร่วมอาศัยในบ้านที่เป็นหลักประกัน เช่น ลูก หลาน ญาติพี่น้อง และวันหนึ่งผู้กู้เสียชีวิต พวกเขาจะไม่สามารถอยู่ในบ้านนี้ได้อีก การสื่อสารให้คนที่อาศัยร่วมในบ้านเข้าใจและพร้อมรับมือกับสถานการณ์จึงมีความสำคัญ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาไร้บ้านอยู่ในภายหลังที่ผู้กู้เสียชีวิต ในต่างประเทศ เราจะพบเห็นเคสที่เมื่อผู้กู้เสียชีวิต คนอื่นที่อาศัยในบ้านต้องตกใจเพราะไม่ทราบมาก่อนว่าผู้เสียชีวิตนำบ้านเข้าทำ reverse mortgage ทำให้ต้องออกจากบ้าน ผู้กู้ที่มีคู่สมรสอาศัยอยู่ด้วยกัน (และคู่สมรสมีอายุถึงเกณฑ์) อาจพิจารณากู้ร่วม เมื่อคนใดคนหนึ่งเสียชีวิต อีกคนก็ยังอยู่ในบ้านต่อได้     

ไม่เพียงพอค่าใช้จ่าย 

การทำ Reverse mortgage เหมือนกับการทำสินเชื่อบ้านทั่วไป นั่นคือ ผู้กู้ต้องจ่ายค่าธรรมเนียม ค่าประกัน อีกทั้งผู้กู้ต้องอาศัยอยู่ในบ้านที่เป็นหลักประกัน จึงมีค่าภาษีที่ดิน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแลทะนุบำรุงบ้านต่างๆ ให้อยู่ในสภาพที่ดีตามเงื่อนไขของสัญญา ซึ่งตรงนี้ ผู้กู้ต้องแน่ใจว่ามีเงินที่เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ด้วย 

Reverse Mortgage ไม่เหมาะสำหรับวัยเกษียณทุกคน

บางครั้งสิ่งที่ดีที่สุด คือการคิดถึงสิ่งที่แย่ที่สุด เพื่อตั้งรับสิ่งที่อาจเกิดขึ้น หากว่าครบกำหนดสัญญาและคุณยังมีชีวิตอยู่ แต่ไม่มีเงินที่จะชำระหนี้ (ที่แน่นอนว่ามาพร้อมกับดอกเบี้ยที่สะสมมานาน) นั่นอาจหมายถึงการที่ไม่มีบ้านอยู่ด้วยเช่นกัน คงเป็นสิ่งที่ใครๆ ก็ไม่อยากเจอในช่วงสูงวัย 

ดังนั้น การศึกษาและวางแผนการเงินให้ดีจึงสำคัญมาก คุณไม่อยากทำ reverse mortgage เร็วเกินไป หรือในเคสของต่างประเทศ คนที่ทำ reverse mortgage ก็เพื่อรอเงินก้อนที่จะได้จากการขายบ้าน หรือขายที่ดินที่มีอยู่ และนำเอาเงินมาไถ่ถอนบ้านคืนจากสถาบันการเงินได้ เป็นต้น 

ท้ายที่สุดแล้ว 

ถ้าหากว่าคุณเกษียณแล้ว ไม่มีลูก หรือลูกๆ เริ่มย้ายออกไปมีบ้านเป็นของตัวเอง (โดยที่คุณไม่ต้องห่วงว่า บ้านนี้ต้องเก็บเป็นมรดกไว้ให้ลูกหลาน) และคุณไม่มีสภาพคล่อง ไม่มีเงินสดในการใช้จ่าย การทำ Reverse mortgage ก็เป็นทางเลือกที่ช่วยสร้างเงินสดให้คุณใช้ในชีวิตประจำวันได้ แต่ต้องมั่นใจว่า เงินที่ได้คุ้มค่าและเพียงพอที่จะใช้จ่าย 

เพราะหากทำ reverse mortgage ดูแล้วยุ่งยาก หรือคุณได้เงินมาไม่คุ้มค่าใช้จ่าย คุณอาจเลือกลงขายบ้าน และนำเงินที่ได้ไปซื้อบ้านขนาดเล็กหรือซื้อคอนโดที่ถูกลงมาหน่อย หรือพิจารณาเช่าบ้าน/คอนโด ก็ได้ เมื่อเป็นผู้เช่าก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้าน อย่างเช่น ภาษีที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ดูแลบ้าน ซึ่งอาจดีกับคุณในวัยเกษียณมากกว่า  

หากไม่แน่ใจว่า reverse mortgage เหมาะกับคุณหรือไม่ คุณสามารถที่จะปรึกษานักวางแผนทางการเงินที่มีความรู้ ความเข้าใจในสินเชื่อนี้ หรือปรึกษาสถาบันการเงินที่ให้บริการเพื่อพิจารณาต่อไปได้