เนื้อหาเข้มข้นขึ้นเรื่อย ๆ สำหรับประเด็นการขยายสิทธิให้ชาวต่างชาติเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายไทยเป็น 60-99 ปี จากเดิม 30 ปี มาฟังข้อคิดเห็นบิ๊กแบรนด์ 2 รายที่เปิดตัวเน้นเจาะลูกค้าต่างประเทศ

เริ่มจาก "อุทัย อุทัยแสงสุข" ผู้บริหารสายงานคอนโดมิเนียม บมจ.แสนสิริ ระบุว่า ถ้าทำได้จะเป็นนโยบายเพื่อดึงดูดการลงทุนชัดเจน เปรียบเทียบไม่ต้องไกลในประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) คู่แข่งสำคัญตอนนี้ คือ เวียดนาม มีกฎหมายให้เช่าที่ดิน 50-70 ปี ส่วนเพื่อนบ้านอื่น ๆ ให้เช่าระยะยาวอย่างน้อย 50 ปีหมดแล้ว

ข้อดีในมุมผู้ประกอบการไทย การพัฒนาโครงการบนที่ดินเช่าจะน่าสนใจสำหรับลูกค้ามากขึ้น เนื่องจากการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีความเป็นไปได้สูงขึ้น และถือโอกาสแนะนำให้รัฐบาลจะต้องปรับปรุงกฎหมายเรื่องการจำนองที่ดินเช่าเพิ่มเติมด้วย

นอกจากนี้ ในแง่การขายโครงการถ้าต่างชาติเช่า 99 ปี จะมีมูลค่าเทียบเท่ากับอสังหาฯขายขาด หรือฟรีโฮลด์ เพราะระยะยาวนานเพียงพอที่จะเป็นสินทรัพย์ไปสู่รุ่นลูกได้ กลุ่มสินค้าที่รับอานิสงส์ทางตรงหนีไม่พ้นบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นที่ต้องการของต่างชาติ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวและภาคอีสานที่มีกลุ่มลูกค้าเขยฝรั่งอาศัยอยู่จำนวนมาก

ทั้งนี้ทั้งนั้น ธุรกิจที่เปิดให้เช่าที่ดิน 99 ปี ควรให้สิทธิเฉพาะบางกลุ่ม กล่าวคือ อุตสาหกรรมเกี่ยวกับการส่งออก ที่พักอาศัย รีเทล เพราะเป็นธุรกิจที่ใช้เวลาคืนทุนนาน

"มุมลบที่คนส่วนใหญ่กังวลคือเกรงว่าที่ดินจะกลายเป็นของชาวต่างชาติ เรื่องนี้มองอีกมุมชาวต่างชาติจะนำทุนเข้ามาพัฒนาเมือง ถ้ากลัวว่าที่ดินบางประเภท เช่น พื้นที่เกษตรกรรม จะถูกยึดครอง เราสามารถจัดโซนนิ่งห้ามชาวต่างชาติได้ สุดท้ายแล้วเมื่อหมดเวลาเช่า สิทธิก็ต้องคืนสู่เจ้าของซึ่งก็คือคนไทย" คำกล่าวของบิ๊กแสนสิริ

อีกมุมมองเป็นของ "คิพศาล เบ็ค" ผู้บริหารฝ่ายการตลาด บมจ.ไรมอนแลนด์ แจมมุมมองในเรื่องโซนนิ่งว่า รัฐบาลสามารถใช้สิทธิการเช่า 99 ปี เป็นเครื่องมือในการดึงดูดลงทุนไปยังพื้นที่ต่างจังหวัด คล้ายกับส่งเสริมการลงทุนทางอ้อม

ในมุมของสิทธิการเช่าโครงการอสังหาฯประเภทที่พักอาศัย ประสบการณ์ขายลูกค้าต่างชาติพบว่า ลูกค้าฮ่องกงรับได้กับการเช่า 30 ปี แต่ในหลายตลาด อาทิ สิงคโปร์ มาเลเซีย ฯลฯ ไม่ให้ความสนใจเลย การขยายเวลาเช่าเป็น 99 ปี จึงตอบโจทย์ที่จะทำให้มีโอกาสขายได้มากขึ้น

"ปกติสิทธิการเช่า 30 ปี อาจจะเพียงพอสำหรับคนที่จะลงทุนทำออฟฟิศบิลดิ้ง ค้าปลีก โรงแรมและการบริการ แต่ที่พักอาศัยไม่ตอบโจทย์แน่นอน ยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับฟรีโฮลด์ หรือการซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แล้วได้รับโอนกรรมสิทธิ์"

อย่างไรก็ตาม กรณีเป็นสิทธิการเช่า รัฐบาลไทยจำเป็นจะต้องพิจารณากฎหมายเกี่ยวเนื่องอื่น ๆ โดยเฉพาะกฎหมายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร-อาคารชุด ที่จะมาดูแลบริหารจัดการให้กับลูกค้า เนื่องจากพอเป็นสิทธิการเช่า กฎหมายนิติบุคคลเข้ามาดูแลไม่ทั่วถึง จึงไม่มีข้อบังคับที่จะไปเรียกเก็บค่าส่วนกลางรายเดือนจากลูกค้าได้

"สิทธิการเช่าบางกิจกรรมจำเป็นต้องสงวนไว้ เช่น เกษตรกรรม ควรเปิดช่องให้ทำได้ในส่วนของคอมเมอร์เชียลกับที่พักอาศัย รวมทั้งกฎหมายต้องปรับปรุงให้เข้มแข็งขึ้นเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย" ข้อแนะนำของผู้บริหารฝรั่งหัวใจไทย