ผังเมืองใหม่ กรุงเทพฯ บูม 14 เขต ผุดตึกสูงในซอย รับรถไฟฟ้า

ส่องผังเมืองใหม่กรุงเทพ 14 เขต เพิ่ม FAR สร้างอาคารใหญ่ 10,000 ตร.ม.ผุดมิกซ์ยูส-ตึกสูงในซอยรับรถไฟฟ้า 4 สาย สีเขียว-เหลือง-ส้ม-ชมพู
เขียนเมื่อวันที่: 03 กันยายน 2020 ประเภท: ข่าว , ตลาดอสังหา

ส่องผังเมืองใหม่กรุงเทพ 14 เขต เพิ่ม FAR สร้างอาคารใหญ่ 10,000 ตร.ม.ผุดมิกซ์ยูส-ตึกสูงในซอยรับรถไฟฟ้า 4 สาย สีเขียว-เหลือง-ส้ม-ชมพู ”ออริจิ้นฯ” ลุ้นลงทุนใกล้สถานีรถไฟฟ้ารามคำแหง “ศุภาลัย-พฤกษาฯ”wait & see “แสนสิริ” จี้รัฐบังคับใช้โดยเร็ว เผยเอกชนหน้ามืดรอกฎหมายใหม่แต่ต้นทุนดอกเบี้ยเดินทุกวัน


ปลดล็อก 14 เขตรับ 4 รถไฟฟ้า

สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน (KKP) จัดทำรายงานวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงรายทำเลใน 3 โซน รวม 14 เขต ฝั่งกรุงเทพฯโซนเหนือ-โซนตะวันออก พบว่า ร่างผังเมืองใหม่มีการเพิ่ม FAR-floor area ratio (พื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) ส่งผลในภาพรวมทำให้สามารถสร้างอาคารใหญ่ขึ้น จากเดิมมีข้อจำกัดสร้างได้เพียง 2,000 ตร.ม. เพิ่มเป็นไม่เกิน 10,000 ตร.ม.


รายละเอียด 3 โซน ได้แก่ 

โซนที่ 1 เขตวัฒนา คลองเตย สวนหลวง พระโขนง บางนา ประเวศ, 

โซนที่ 2 เขตลาดพร้าว บางเขน วังทองหลาง บึงกุ่ม บางกะปิ สะพานสูง คันนายาว และ

โซนที่ 3 เขตบางซื่อ จตุจักร หลักสี่


โดยร่างผังเมืองใหม่ 3 โซน 14 เขตดังกล่าว เปิดทางให้พัฒนาโครงการได้มากขึ้น เพื่อรองรับรถไฟฟ้า 4 สายคือ สายสีเขียว สีส้ม สีเหลือง สีชมพู ซึ่งรัฐต้องการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาเป็นย่าน new CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่เพราะมีการลงทุนขนาดใหญ่ของรัฐ


สาระสำคัญมีการเปิดพื้นที่ให้พัฒนาอาคารได้มากขึ้น โดยเฉพาะถนนซอยสำคัญ ที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลัก และถนนซอยที่สามารถเดินทางใช้บริการสถานีรถไฟฟ้าได้สะดวก อาทิ ซอยย่อยถนนพัฒนาการ, ถนนอ่อนนุช ถนนโชคชัย 4 ถนนลาดพร้าว-วังหิน ถนนพหลโยธิน ถนนรัชดาภิเษก ถนนประชาชื่น ฯลฯ




ออริจิ้นฯ ลุ้นลุยสีเหลือง-ส้ม-ชมพู

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เผยบริษัทกำลังพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ออริจิ้น สมาร์ท ซิตี้ รามอินทรา มูลค่า 6,000-7,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 13 ไร่ ใกล้สถานีสินแพทย์ รถไฟฟ้าสายสีชมพู ตั้งเป้าเปิดให้บริการปี 2564


โครงการแบ่งพัฒนา 3 เฟส โดยเฟส 3 เนื้อที่ 3 ไร่พัฒนามิกซ์ยูส แบ่งเป็นโรงแรม 3 ดาว 70% เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 30% 500 ห้อง รีเทล 2,700 ตร.ม. วางแผนเปิดตัวปี 2565 แต่ปัจจุบันมีข้อจำกัดผังเมืองสร้างอาคารได้ไม่เกิน 5,000 ตร.ม. ดังนั้นการพัฒนาเฟส 3 จึงต้องรอผังเมืองใหม่บังคับใช้เพื่อให้สามารถสร้างอาคารใหญ่เกิน 10,000 ตร.ม.ได้


“บริษัทรอผังเมืองใหม่ 2 ปีแล้ว โครงการไหนรอไม่ได้ก็ไม่รอ อยากให้รีบบังคับใช้ ทุกวันนี้รัฐบาลลงทุนรถไฟฟ้าเยอะแยะสายหนึ่งหลายหมื่นล้าน แต่ผังเมืองให้สร้างได้แค่แนวราบกับตึก 2 ชั้นจะมีประโยชน์อะไร อย่างรามอินทราทำได้ตึกละไม่เกิน 5,000 ตร.ม. 100 ห้อง กลายเป็นว่าโครงการที่ทำไปแล้ว 2 เฟสมีตั้ง14 ตึก ต้นทุนเปลืองราคาก็ต้องขายแพงขึ้น เพราะแต่ละตึกต้องมีลิฟต์ พื้นที่ส่วนกลาง บันได ที่จอดรถ ผังเมืองใหม่จะทำให้สร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น”


นอกจากนี้ บริษัทมีโครงการดิ ออริจิ้น รามคำแหง ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม รอการประกาศ FAR ในผังเมืองใหม่ที่มีโอกาสเพิ่มพื้นที่อาคารอีก 20% ขณะที่ดิ ออริจิ้น ลาดพร้าว 111 ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปิ ผังเมืองฉบับใหม่เพิ่ม FAR ให้อีก 0.5-1 เท่า เทียบเท่าเพิ่มพื้นที่อาคาร 10-20% แต่เนื่องจากมีแรงกดดันต้นทุนการลงทุนจึงเปิดขายโครงการเมื่อต้นปี 2563 ที่ผ่านมา



ศุภาลัย-พฤกษาฯ Wait & See

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) อธิบายว่า ร่างผังเมืองฉบับใหม่เพิ่ม FAR เพียงเล็กน้อยเท่านั้น การพัฒนาคอนโดฯต้องประเมินราคาที่ดินเทียบกับ FAR ด้วยว่าคุ้มค่าหรือไม่ ซึ่งทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้มเป็นพื้นที่ที่มี FAR น้อย 3.5-5 เท่า ต่างจากใจกลางเมืองที่มี 7-10 เท่า ทำให้พัฒนาโครงการได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย


ส่วนทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เนื่องจากเป็นสายที่ไม่ได้วิ่งเข้าเมือง ผู้บริโภคย่อมคาดหวังว่าราคาคอนโดฯต้องต่ำกว่าทำเลอื่น ต้นทุนที่ดินต้องถูกด้วย แต่เจ้าของที่ดินเข้าใจว่าที่ดินใกล้รถไฟฟ้าและมี FAR เพิ่มขึ้นจะขายได้ราคาสูง ทำให้บางแปลงมีราคาที่ดินไม่ต่างจากรถไฟฟ้าสายสีเขียว ดีเวลอปเปอร์จึงไม่ค่อยสร้างคอนโดฯ ในทำเลนี้


นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเพิ่ม FAR ขยายพื้นที่อาคารในผังเมืองใหม่เป็นผลดีในระยะกลางและยาว แต่ในระยะสั้นสภาพเศรษฐกิจและดีมานด์ในประเทศยังไม่เอื้อต่อการเปิดโครงการขนาดใหญ่เกิน 300-400 ยูนิต ต้องรอตลาดลูกค้าต่างชาติกลับมาด้วย


ทั้งนี้ คาดว่าเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้นปลายปี 2564 อย่างน้อยต้องรออีก 2-3 ปีขึ้นไปถึงจะเหมาะสมในการทำโครงการขนาดใหญ่ ปัจจุบันพฤกษาฯรีโมเดลแผนลงทุนเน้นพัฒนาโครงการไม่ใหญ่ 200-300 ยูนิต มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท และกระจายทำเลให้มากขึ้น


แสนสิริจี้บังคับใช้เป็นทางการ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ยังไม่แน่ใจว่าคอมมิวนิตี้ที 77 เนื้อที่รวม 41 ไร่ บริเวณถนนอ่อนนุช ขณะนี้เหลือพื้นที่ 1 ใน 4 จะได้รับอานิสงส์เพิ่ม FAR ตามร่างผังเมืองหรือไม่ ซึ่งคาดว่า FAR ปรับจาก 3 : 1 เป็น 4 : 1 และเพิ่มพื้นที่อาคารจาก 2,000 ตร.ม.เป็น 10,000 ตร.ม. ปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวสร้างอาคาร 10,000 ตร.ม.ได้อยู่แล้ว แต่ติดข้อจำกัดสร้างสูงได้ไม่เกิน 23 เมตร หรือไม่เกิน 8 ชั้น เพราะความกว้างถนนไม่ถึง 10 เมตร


อย่างไรก็ตาม สำนักผังเมืองควรเร่งประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่อย่างเป็นทางการ เพื่อเอกชนสามารถนำมาประกอบการวางแผนธุรกิจ


“บางทีผังเมืองที่ประกาศก็เปลี่ยนแปลงจากที่เคยพูด ตอนนี้ผมไม่เชื่ออะไรเลย เชื่อตามที่ประกาศอย่างเดียว ที่สำคัญคือจะทำอะไรก็ขอให้เร็ว เพราะเลื่อนมานานมาก ธุรกิจหลายอย่างที่ควรประกาศปีนี้เพื่อดำเนินโครงการปีหน้าก็ไม่สามารถทำได้ ถ้าประกาศปีหน้าโครงการก็ต้องเลื่อนไปอีก แต่ดอกเบี้ยเดินทุกวัน ทุกเดือน” นายอุทัยกล่าว



ข้อมูลจาก: prachachat.net
แชร์บทความนี้

ลิงค์สำหรับการแบ่งปันบทความบนเว็บอื่นๆ:

คลิก Like เลยเพื่อไม่พลาดกับบทความน่าสนใจอื่นๆ

ประเภทบทความแนะนำ: ข่าว ตลาดอสังหา เรื่องน่ารู้ แต่งบ้าน/ตกแต่ง รถไฟฟ้า ซื้อบ้าน, ซื้ออสังหา ไอเดีย รีโนเวท คอนโด ขายบ้าน เช่าบ้าน ห้องน้ำ ห้องนอน ห้องครัว รถไฟฟ้าสายสีม่วง บ้านเดี่ยว ประหยัดพื้นที่ ก่อสร้าง ทาวน์เฮ้าส์ / ทาวน์โฮม ประชาสัมพันธ์ Before/After ห้องนั่งเล่น ที่ดิน รถไฟฟ้าสายสีส้ม การจัดบ้าน ความปลอดภัย รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน รถไฟฟ้าสายสีชมพู สุขภาพ ต้นไม้ ออฟฟิศ/สำนักงาน รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ภาษี สวน ฮวงจุ้ย สุนัข/หมา วิธีการใช้งาน วอลล์เปเปอร์ หอพัก, อพาร์ทเมนท์ การเคหะแห่งชาติ สินเชื่อ ภูเก็ต บ้านหลังแรก DIY ทำเอง เพื่อนร่วมห้อง, รูมเมท บ้านประชารัฐ กระเบื้อง สไตล์ญี่ปุ่น ไฟไหม้/อัคคีภัย บ้านเอื้ออาทร มัดจำ นายหน้า วาชิเทป

บทความใหม่ล่าสุด

รวมแบบห้องครัว สไตล์ Industrial Loft ดิบ เท่ ใช้งานจริง

สำหรับคนที่ชอบการตกแต่งสไตล์ Industrial Loft โชว์อิฐ ปูนเปลือยแบบดิบๆ มาดูเทคนิคแต่งบ้าน แต่งห้องครั ... อ่านต่อ...

ผังเมืองใหม่ กรุงเทพฯ บูม 14 เขต ผุดตึกสูงในซอย รับรถไฟฟ้า

ส่องผังเมืองใหม่กรุงเทพ 14 เขต เพิ่ม FAR สร้างอาคารใหญ่ 10,000 ตร.ม.ผุดมิกซ์ยูส-ตึกสูงในซอยรับรถไฟฟ้ ... อ่านต่อ...

6 ไอเดียออกแบบห้องน้ำ ที่ได้รับความนิยมในปี 2020

ถ้าคุณอยากประหยัดพื้นที่ และสร้างสไตล์ที่น่าสนใจ ในห้องน้ำ มาดู 6 ไอเดียเหล่านี้ที่ช่วยคุณออกแบบห้อง ... อ่านต่อ...

จัดรูปที่ดินใหม่ 44 จังหวัด ทะลวงที่ตาบอด อัพราคาเพิ่ม 10 เท่า

โครงการจัดรูปที่ดินตั้งแต่ปี 2552 ล่าสุด “กรมโยธาธิการและผังเมือง” อวดโฉมที่ดินที่ดำเนินการสำเร็จอีก ... อ่านต่อ...

ขยายเก็บภาษีบ้าน-ที่ดินรอบสอง และในปี 64 จะปรับราคาประเมินยกแผง

ภาษีที่ดินฯ ยังอลหม่าน มท.วาง 2 แนวทางรับมือ “ขยายเวลา-ผ่อนชำระ” เปิดคัดค้าน 30 วัน เทศบาลรายได้วูบ ... อ่านต่อ...