ผังเมืองใหม่ กรุงเทพฯ บูม 14 เขต ผุดตึกสูงในซอย รับรถไฟฟ้า

ส่องผังเมืองใหม่กรุงเทพ 14 เขต เพิ่ม FAR สร้างอาคารใหญ่ 10,000 ตร.ม.ผุดมิกซ์ยูส-ตึกสูงในซอยรับรถไฟฟ้า 4 สาย สีเขียว-เหลือง-ส้ม-ชมพู
发表于: 03 September 2020 分类: News , Property Market, Real Estate Market

ส่องผังเมืองใหม่กรุงเทพ 14 เขต เพิ่ม FAR สร้างอาคารใหญ่ 10,000 ตร.ม.ผุดมิกซ์ยูส-ตึกสูงในซอยรับรถไฟฟ้า 4 สาย สีเขียว-เหลือง-ส้ม-ชมพู ”ออริจิ้นฯ” ลุ้นลงทุนใกล้สถานีรถไฟฟ้ารามคำแหง “ศุภาลัย-พฤกษาฯ”wait & see “แสนสิริ” จี้รัฐบังคับใช้โดยเร็ว เผยเอกชนหน้ามืดรอกฎหมายใหม่แต่ต้นทุนดอกเบี้ยเดินทุกวัน


ปลดล็อก 14 เขตรับ 4 รถไฟฟ้า

สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน (KKP) จัดทำรายงานวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงรายทำเลใน 3 โซน รวม 14 เขต ฝั่งกรุงเทพฯโซนเหนือ-โซนตะวันออก พบว่า ร่างผังเมืองใหม่มีการเพิ่ม FAR-floor area ratio (พื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) ส่งผลในภาพรวมทำให้สามารถสร้างอาคารใหญ่ขึ้น จากเดิมมีข้อจำกัดสร้างได้เพียง 2,000 ตร.ม. เพิ่มเป็นไม่เกิน 10,000 ตร.ม.


รายละเอียด 3 โซน ได้แก่ 

โซนที่ 1 เขตวัฒนา คลองเตย สวนหลวง พระโขนง บางนา ประเวศ, 

โซนที่ 2 เขตลาดพร้าว บางเขน วังทองหลาง บึงกุ่ม บางกะปิ สะพานสูง คันนายาว และ

โซนที่ 3 เขตบางซื่อ จตุจักร หลักสี่


โดยร่างผังเมืองใหม่ 3 โซน 14 เขตดังกล่าว เปิดทางให้พัฒนาโครงการได้มากขึ้น เพื่อรองรับรถไฟฟ้า 4 สายคือ สายสีเขียว สีส้ม สีเหลือง สีชมพู ซึ่งรัฐต้องการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาเป็นย่าน new CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่เพราะมีการลงทุนขนาดใหญ่ของรัฐ


สาระสำคัญมีการเปิดพื้นที่ให้พัฒนาอาคารได้มากขึ้น โดยเฉพาะถนนซอยสำคัญ ที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลัก และถนนซอยที่สามารถเดินทางใช้บริการสถานีรถไฟฟ้าได้สะดวก อาทิ ซอยย่อยถนนพัฒนาการ, ถนนอ่อนนุช ถนนโชคชัย 4 ถนนลาดพร้าว-วังหิน ถนนพหลโยธิน ถนนรัชดาภิเษก ถนนประชาชื่น ฯลฯ




ออริจิ้นฯ ลุ้นลุยสีเหลือง-ส้ม-ชมพู

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เผยบริษัทกำลังพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ออริจิ้น สมาร์ท ซิตี้ รามอินทรา มูลค่า 6,000-7,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 13 ไร่ ใกล้สถานีสินแพทย์ รถไฟฟ้าสายสีชมพู ตั้งเป้าเปิดให้บริการปี 2564


โครงการแบ่งพัฒนา 3 เฟส โดยเฟส 3 เนื้อที่ 3 ไร่พัฒนามิกซ์ยูส แบ่งเป็นโรงแรม 3 ดาว 70% เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 30% 500 ห้อง รีเทล 2,700 ตร.ม. วางแผนเปิดตัวปี 2565 แต่ปัจจุบันมีข้อจำกัดผังเมืองสร้างอาคารได้ไม่เกิน 5,000 ตร.ม. ดังนั้นการพัฒนาเฟส 3 จึงต้องรอผังเมืองใหม่บังคับใช้เพื่อให้สามารถสร้างอาคารใหญ่เกิน 10,000 ตร.ม.ได้


“บริษัทรอผังเมืองใหม่ 2 ปีแล้ว โครงการไหนรอไม่ได้ก็ไม่รอ อยากให้รีบบังคับใช้ ทุกวันนี้รัฐบาลลงทุนรถไฟฟ้าเยอะแยะสายหนึ่งหลายหมื่นล้าน แต่ผังเมืองให้สร้างได้แค่แนวราบกับตึก 2 ชั้นจะมีประโยชน์อะไร อย่างรามอินทราทำได้ตึกละไม่เกิน 5,000 ตร.ม. 100 ห้อง กลายเป็นว่าโครงการที่ทำไปแล้ว 2 เฟสมีตั้ง14 ตึก ต้นทุนเปลืองราคาก็ต้องขายแพงขึ้น เพราะแต่ละตึกต้องมีลิฟต์ พื้นที่ส่วนกลาง บันได ที่จอดรถ ผังเมืองใหม่จะทำให้สร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น”


นอกจากนี้ บริษัทมีโครงการดิ ออริจิ้น รามคำแหง ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม รอการประกาศ FAR ในผังเมืองใหม่ที่มีโอกาสเพิ่มพื้นที่อาคารอีก 20% ขณะที่ดิ ออริจิ้น ลาดพร้าว 111 ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปิ ผังเมืองฉบับใหม่เพิ่ม FAR ให้อีก 0.5-1 เท่า เทียบเท่าเพิ่มพื้นที่อาคาร 10-20% แต่เนื่องจากมีแรงกดดันต้นทุนการลงทุนจึงเปิดขายโครงการเมื่อต้นปี 2563 ที่ผ่านมา



ศุภาลัย-พฤกษาฯ Wait & See

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) อธิบายว่า ร่างผังเมืองฉบับใหม่เพิ่ม FAR เพียงเล็กน้อยเท่านั้น การพัฒนาคอนโดฯต้องประเมินราคาที่ดินเทียบกับ FAR ด้วยว่าคุ้มค่าหรือไม่ ซึ่งทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้มเป็นพื้นที่ที่มี FAR น้อย 3.5-5 เท่า ต่างจากใจกลางเมืองที่มี 7-10 เท่า ทำให้พัฒนาโครงการได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย


ส่วนทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เนื่องจากเป็นสายที่ไม่ได้วิ่งเข้าเมือง ผู้บริโภคย่อมคาดหวังว่าราคาคอนโดฯต้องต่ำกว่าทำเลอื่น ต้นทุนที่ดินต้องถูกด้วย แต่เจ้าของที่ดินเข้าใจว่าที่ดินใกล้รถไฟฟ้าและมี FAR เพิ่มขึ้นจะขายได้ราคาสูง ทำให้บางแปลงมีราคาที่ดินไม่ต่างจากรถไฟฟ้าสายสีเขียว ดีเวลอปเปอร์จึงไม่ค่อยสร้างคอนโดฯ ในทำเลนี้


นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเพิ่ม FAR ขยายพื้นที่อาคารในผังเมืองใหม่เป็นผลดีในระยะกลางและยาว แต่ในระยะสั้นสภาพเศรษฐกิจและดีมานด์ในประเทศยังไม่เอื้อต่อการเปิดโครงการขนาดใหญ่เกิน 300-400 ยูนิต ต้องรอตลาดลูกค้าต่างชาติกลับมาด้วย


ทั้งนี้ คาดว่าเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้นปลายปี 2564 อย่างน้อยต้องรออีก 2-3 ปีขึ้นไปถึงจะเหมาะสมในการทำโครงการขนาดใหญ่ ปัจจุบันพฤกษาฯรีโมเดลแผนลงทุนเน้นพัฒนาโครงการไม่ใหญ่ 200-300 ยูนิต มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท และกระจายทำเลให้มากขึ้น


แสนสิริจี้บังคับใช้เป็นทางการ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ยังไม่แน่ใจว่าคอมมิวนิตี้ที 77 เนื้อที่รวม 41 ไร่ บริเวณถนนอ่อนนุช ขณะนี้เหลือพื้นที่ 1 ใน 4 จะได้รับอานิสงส์เพิ่ม FAR ตามร่างผังเมืองหรือไม่ ซึ่งคาดว่า FAR ปรับจาก 3 : 1 เป็น 4 : 1 และเพิ่มพื้นที่อาคารจาก 2,000 ตร.ม.เป็น 10,000 ตร.ม. ปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวสร้างอาคาร 10,000 ตร.ม.ได้อยู่แล้ว แต่ติดข้อจำกัดสร้างสูงได้ไม่เกิน 23 เมตร หรือไม่เกิน 8 ชั้น เพราะความกว้างถนนไม่ถึง 10 เมตร


อย่างไรก็ตาม สำนักผังเมืองควรเร่งประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่อย่างเป็นทางการ เพื่อเอกชนสามารถนำมาประกอบการวางแผนธุรกิจ


“บางทีผังเมืองที่ประกาศก็เปลี่ยนแปลงจากที่เคยพูด ตอนนี้ผมไม่เชื่ออะไรเลย เชื่อตามที่ประกาศอย่างเดียว ที่สำคัญคือจะทำอะไรก็ขอให้เร็ว เพราะเลื่อนมานานมาก ธุรกิจหลายอย่างที่ควรประกาศปีนี้เพื่อดำเนินโครงการปีหน้าก็ไม่สามารถทำได้ ถ้าประกาศปีหน้าโครงการก็ต้องเลื่อนไปอีก แต่ดอกเบี้ยเดินทุกวัน ทุกเดือน” นายอุทัยกล่าว



ข้อมูลจาก: prachachat.net
分享这篇文章

在其他网站上分享文章的链接:

คลิก Like เลยเพื่อไม่พลาดกับบทความน่าสนใจอื่นๆ

热门文章类别: News Property Market, Real Estate Market Tips & Advice Decoration Sky Train / BTS / MRT Home Buying, Home Purchase Ideas Renovate Condominium Home Sales / Selling House Rental Bathroom Kitchen Bedroom MRT Purple Line Detached House Space saving Construction Townhouse / Townhome advertorial Before/After Living Room Land MRT Orange Line Home Arrangement Safety MRT Blue Line Tax MRT Pink Line Health and Wellbeing Plants Office MRT Yellow Line garden Feng Shui dog Tutorial Wallpaper 宿舍, 公寓 NHA (National Housing Authority) Credit phuket first-home DIY / Do It Yourself Roommate Baan Pracharat tiles Japanese Style / Japanese Theme fire nha Deposit 房地产经纪人 Washi Tape

文章

เช็คลิตส์ เนื้อหาก่อนลงประกาศบ้านเช่าและคอนโดให้เช่า

สำหรับเจ้าของ บ้านเช่า และ คอนโดปล่อยเช่า ที่ไม่แน่ใจว่าควรจะเขียนเนื้อหาประกาศอย่างไรให้ผู้เช่าสนใ ... 继续阅读......

ขั้นตอนและเอกสารโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน (บุคคลธรรมดา)

มาดู ขั้นตอนและการเตรียมเอกสาร ก่อนนัดวันไปโอนซื้อขายบ้านที่สำนักงานที่ดิน มีอะไรบ้างที่คุณต้องรู้ 继续阅读......

ชำระค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดิน ผ่านบัตรฯ และ QR code ได้แล้ว กว่า 146 แห่ง

กรมที่ดิน ปฏิวัติครั้งใหญ่ยกระดับการบริการสู่สังคมไร้เงินสด นำร่อง 146 สำนักงาน รับชำระค่าธรรมเนียมแ ... 继续阅读......

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินคิดอย่างไร โปรแกรมคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนซื้อขายบ้านเบื้องต้น

ค่าใช้จ่ายในการโอนซื้อขายบ้านมีอะไรบ้าง และวิธีการใช้โปรแกรมคำนวณภาษีอากร จากกรมที่ดิน เพื่อคำนวณค่า ... 继续阅读......

รื้อระบบ มอเตอร์เวย์-ทางด่วน ไม่มีตู้เก็บเงิน ไม่มีไม้กั้น วิ่งก่อนจ่ายทีหลัง

“ศักดิ์สยาม ชิดชอบ” ลั่นวาจาในปี 2564 มอเตอร์เวย์และทางด่วนทุกสาย ทุกด่าน จะไม่มีตู้เก็บเงินและไม้กั ... 继续阅读......