3 สมาคมเซอร์ไพรส์ อีเวนต์ครั้งสุดท้ายของปี “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39” กลายเป็นอีเวนต์ประวัติศาสตร์ก่อนแบงก์ชาติมีมาตรการ LTV บังคับซื้อบ้านหลังสองต้องวางเงินดาวน์ 20% ดีเดย์ 1 มกราคม 2562

“นายกบ้านจัดสรร” ชี้อย่างน้อยควรให้ผู้บริโภคมีเวลาเตรียมตัว 6 เดือน เผยสำรวจแพ็กเกจสินเชื่อปล่อยกู้ 100% แบงก์คัดเกรดบิ๊กแบรนด์เป็นหลัก มีทั้งออปชั่นปล่อยกู้ 100% ไปจนถึงปล่อยกู้ 90-95% บวกให้กู้ตกแต่ง-ต่อเติม 5-10%

จากผลสำรวจในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 จัดโดย 3 สมาคมหลักวงการพัฒนาที่ดิน ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระหว่างวันที่ 4-7 ตุลาคม 2561 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดยประเด็นหลักในการสำรวจคือ ต้องการขอสินเชื่อ 100% สามารถทำได้หรือไม่ พบว่าส่วนใหญ่มีออปชั่นที่สามารถทำได้ แต่บนเงื่อนไขและกฎเกณฑ์ของแต่ละแบงก์ซึ่งไม่เหมือนกัน

“ดอกเบี้ยลอยตัว” บานสะพรั่ง

จากการสำรวจพบว่า สินเชื่อบ้าน-คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่นำเสนอเป็นแพ็กเกจดอกเบี้ยลอยตัว กล่าวคือปีที่ 1-2-3 ไม่เท่ากัน หลังจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยผู้กู้รายย่อยชั้นดี หรือ MRR หรือ MRR ลบ 1-2% ในขณะที่ช่วงที่ผ่านมา ประเทศไทยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำต่อเนื่องเป็นเวลายาวนาน ทำให้ธนาคารหันมาใช้กลยุทธ์ดอกเบี้ยคงที่ หรือ fixed rate เพราะไม่รู้ต้นทุนว่าดอกเบี้ยจะต่ำลงอีกหรือไม่

ปัจจุบันเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น การแข่งขันของธนาคารจึงหันกลับมาใช้แนวทางดอกเบี้ยลอยตัวมากขึ้น

ทั้งนี้ จากภาวะการแข่งขันสูง ธนาคารจึงใช้กลยุทธ์เสนอดอกเบี้ยเร้าใจในช่วง 3 ปีแรก ที่เรียกว่าดอกเบี้ยโปรโมชั่น หลังจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเข้าสู่อัตรา MRR ตั้งแต่ปีที่ 4 จนตลอดอายุสัญญาเงินกู้

โดยผลสำรวจ 9 ธนาคาร ได้แก่ บูทธนาคารยูโอบี, ซีไอเอ็มบี, กรุงเทพ, กสิกรไทย, ไทยพาณิชย์, กรุงไทย และธนาคารออมสิน โดยเฉลี่ยมีดอกเบี้ยโปรโมชั่นตั้งแต่ 2.90-5.07% ในช่วง 3 ปีแรก และตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปจนครบอายุสัญญา มีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.10-6.62% รวมทั้ง MRR แต่ละธนาคารอยู่ที่ 6.75-7.31%

ออปชั่น “กู้ตกแต่ง-ซื้อเฟอร์”

กรณีลูกค้าทั่วไปหรือขาจร ธนาคารกรุงไทยมีแพ็กเกจ 100% ภายใต้แนวทางสัดส่วน 80% เป็นสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ, 10% กู้ตกแต่งต่อเติม, 5% สำหรับทำประกันคุ้มครองสินเชื่อบ้าน กลุ่มนี้มีสัดส่วน 95% ใช้อัตราดอกเบี้ยเดียวกัน เช่น ปีที่ 1 ดอกเบี้ย MRR-5.63% ปีที่ 2 MRR-2.40% ปีที่ 3 MRR-2.37% หรือเท่ากับ 3 ปีแรกเฉลี่ย 3.60% จากนั้นปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR-1%สัดส่วนอีก 5% สามารถกู้เป็นสินเชื่อบ้านได้ แต่ดอกเบี้ยแพงกว่าโดยใช้อัตรา MRR อยู่ที่ 7.12%เคแบงก์เสนอแพ็กเกจอัตราเดียวกันทั้งการกู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ และบ้านมือสองสัดส่วนให้กู้ 90% ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 3.2-3.4% หากต้องการกู้ 100% ลูกค้าต้องกู้เพิ่มอีก 10% ซึ่งธนาคารคิดดอกเบี้ย MRR-1.5% หรือเท่ากับดอกเบี้ย 5.62% (MRR 7.12-1.5=5.62%)

ธนาคารกรุงเทพระบุว่า การให้สินเชื่อบ้านทำตามกฎแบงก์ชาติ คือ สินเชื่อบ้าน 95% สินเชื่อคอนโดฯ 90% แต่มีออปชั่นกู้เพิ่ม 5-10% โดยมีดอกเบี้ยอัตราเดียวกัน โดยทุก 3 ปีลูกค้าสามารถขอลดดอกเบี้ยได้ 1% เช่น ปีที่ 4, ปีที่ 7, ปีที่ 10 จนตลอดอายุสัญญา

ธนาคารไทยพาณิชย์ระบุว่า สินเชื่อซื้อบ้านใหม่กู้ได้ 100% ส่วนบ้านมือสองกู้ได้ 90% ทั้งนี้ เกณฑ์พิจารณาสินเชื่อคือ ภาระหนี้ในเครดิตบูโร+ค่างวด ต้องไม่เกิน 80% ของรายได้

ทั้งนี้ ธนาคารไทยพาณิชย์มีออปชั่นปล่อยกู้ 120% แต่มีเงื่อนไขต้องเป็นลูกค้าสินเชื่อสวัสดิการซึ่งทำข้อตกลงระหว่างบริษัท (ลูกค้า) กับธนาคาร และเงินเดือนโอนผ่านบัญชีธนาคารไทยพาณิชย์

ซื้อบิ๊กแบรนด์กู้ได้ 100%

ทางเลือกในการกู้ 100% มาจากการเลือกซื้อโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งได้ทำ MOU หรือข้อตกลงกับธนาคาร โดยมีการประเมินบ้านหรือคอนโดฯทั้งโครงการ และปล่อยกู้ 100% ตัวอย่างเช่น

ธนาคารกรุงไทย ทำข้อตกลงกับ 15 บริษัท มี 1.กลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ 2.เอพี (ไทยแลนด์) 3.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 4.เอสซี แอสเสทคอร์ปอเรชั่น 5.ศุภาลัย 6.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค 7.โกลเด้นแลนด์ 8.แสนสิริ 9.ควอลิตี้เฮ้าส์ 10.พฤกษา เรียลเอสเตท 11.โนเบิล ดีเวลอปเม้นท์

12.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ 13.ยูนิเวนเจอร์ 14.ธารารมณ์ 15.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN

ธนาคารออมสิน ทำข้อตกลงกับ 10 บริษัท ได้แก่ 1.พฤกษาฯ 2.แสนสิริ 3.อนันดาฯ 4.แลนด์ฯ 5.ศุภาลัย 6.คิวเฮ้าส์ 7.เอพี (ไทยแลนด์) 8.โกลเด้นแลนด์ 9.เพอร์เฟค และ 10.เอสซี แอสเสทฯ เป็นต้น

จับตา “รีไฟแนนซ์” แข่งดุ

เศรษฐกิจไม่ดี การแข่งขันสูง ประเมินได้จากบางธนาคารชูกลยุทธ์เน้นลูกค้ารีไฟแนนซ์ โดยธนาคารซีไอเอ็มบีมีโปรแกรมสุดประหยัด-สุดคุ้ม-ท็อปอัพ ดอกเบี้ยอยู่ที่2.85-3.09-3.99% ฟรีค่าโอน 1% ค่าอากรแสตมป์ 500 บาท ค่าประกันอัคคีภัย8,000 บาท ค่าประเมิน 3,210 บาทธนาคารออมสินเสนอแพ็กเกจดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี 3% ฟรีค่าบริการสินเชื่อค่านิติกรรมสัญญา ค่าประเมิน

แนะให้เวลาผู้บริโภค 6 เดือน

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในการปรับ LTV ให้ต่ำลงจะเป็นปัญหาต่อผู้ที่ซื้อไปแล้วและกำลังจะโอน ซึ่งไม่ได้มีการเตรียมตัวไว้ก่อนและไม่น่าจะได้รับการลงโทษ สิ่งที่กังวลคือการใช้มาตรการที่เป็นยาแรงเกินไป และไม่เหมาะสมกับเวลา อย่างน้อยต้องให้ผู้ซื้อมีเวลาเตรียมตัวอย่างน้อย 6 เดือน

“การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการซื้อเพื่อความจำเป็นของชีวิต ซึ่งปัจจุบันเกินกว่า 70% เป็นเรียลดีมานด์ ในขณะที่คอนโดฯ กลุ่มซื้อให้เช่ามีสัดส่วน 15-20% ซื้อเพื่อเก็งกำไรลดลงไม่ถึง 10% โดยการเก็งกำไรมีอยู่ในบางทำเลเท่านั้น ตลาดคอนโดฯมือสองก็ขายได้ช้าลง” นายอธิปกล่าว

ประชุมร่วม ธปท. 11 ต.ค.

นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า วันที่ 11 ตุลาคม 2561 นี้ ธปท.เชิญผู้เกี่ยวข้องทั้งผู้ประกอบการ สมาคม และธนาคาร ประชุมหารือเกี่ยวกับมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดยดาต้าเบสจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่า ไม่มีข้อน่าเป็นห่วงเกี่ยวกับสถานการณ์ฟองสบู่

“ผมมองว่าตอนนี้แบงก์ชาติ ผู้ประกอบการ ศูนย์ข้อมูลฯ และธนาคารมีข้อมูลชุดเดียวกัน แต่การตีความอาจไม่เหมือนกัน ดังนั้นการนัดประชุมหารือวันที่ 11 ตุลาคม เป็นโอกาสดีที่ได้พูดคุยแลกเปลี่ยนกัน ซึ่งมีความชัดเจนว่าสินค้าคอนโดฯ มีความกังวลว่ามีลูกค้าซื้อเก็งกำไรอยู่บ้าง ส่วนบ้านจัดสรร ผู้ซื้อเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์” นายวิสุทธิ์กล่าว

นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ ประธานคณะกรรมการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 เปิดเผยว่า ช่วงไตรมาส 3/61 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่สะสม 4.6 หมื่นยูนิต โดยเป็นยอดเปิดใหม่สูงที่สุด 2.4 หมื่นยูนิต ส่วนใหญ่เกาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นยูนิต ในไตรมาส 4/61 โดยมีลูกค้าจีนเข้ามาเสริม