ร.ฟ.ท. ซาวเสียง บิ๊กเอกชน เล็งพัฒนาที่ดินย่าน กม.11 พื้นที่ 359 ไร่ แบ่งแปลงพัฒนามิกซ์ยูส  ลงทุนแสนล้านผุดศูนย์แสดงสินค้า ออฟฟิศบิลดิ้ง คอนโดฯ โรงพยาบาล ปั้นศูนย์กลางธุรกิจและการค้าแห่งใหม่ใกล้รถไฟฟ้า ดีเวลอปเปอร์หวั่นเกิดโอเวอร์ซัพพลาย ติงทำเลไม่เหมาะขึ้นสำนักงานเกรดเอ แนะคอนโดฯปล่อยเช่ายาว 50-60 ปี

ผู้สื่อข่าวรายงานผลการประชุมจัดสัมมนาศึกษา ทบทวน และสำรวจ ความสนใจของผู้ประกอบการเอกชน (Market Sounding) โครงการพัฒนาพื้นที่นิคม กม.11 ตาม พ.ร.บ.เอกชนร่วมลงทุน ปี 2556 ซึ่งเป็นที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เนื้อที่ 359 ไร่ มีตัวแทนจากเอกชนเข้าร่วม ทั้งอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม และศูนย์การค้า อาทิ บจ.ทีซีซี แคปปิตอล แลนด์, กลุ่มภิรัชบุรี, บีทีเอส กรุ๊ป, สิงห์เอสเตท, ศุภาลัย, นารายณ์พร็อพเพอร์ตี้, ควอลิตี้เฮ้าส์, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์, สัมมากร, บจ.แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล, พฤกษาเรียลเอสเตท, โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์, เอ็มบีเคกรุ๊ป, เดอะมอลล์กรุ๊ป, สยามพิวรรธน์, เซ็นทรัลพัฒนา, ดิ เอราวัณ กรุ๊ปและ 3 สมาคมอสังหาฯ

โดย ร.ฟ.ท.จ้างนิด้าเป็นที่ปรึกษาการศึกษาความเหมาะสมและออกแบบเบื้องต้นจากพื้นที่รวม 359 ไร่ จะนำพื้นที่ 279 ไร่ ให้เอกชนพัฒนา แบ่งเป็น 5 โซน ได้แก่

โซน 1 ออฟฟิศบิลดิ้ง เนื้อที่ 65 ไร่ เป็นแปลง B เนื้อที่ 30 ไร่ พัฒนาออฟฟิศเกรดเอ ราคาเช่า 800 บาท/ตร.ม. และแปลง C เนื้อที่ 35 ไร่ พัฒนาออฟฟิศเกรดบี ราคาเช่า 500-600 บาท/ตร.ม.

โซน 2 ศูนย์แสดงสินค้าและโรงแรม 88 ไร่ แบ่งเป็นศูนย์ประชุมและแสดงสินค้าพื้นที่ 3 แสน ตร.ม. จะเป็นศูนย์แสดงสินค้าหลักแห่งที่ 4 ใหญ่กว่าไบเทค บางนา และอิมแพ็คเท่าตัว และมีโรงแรมระดับ 4 ดาว ขนาด 357 ห้อง

โซน 3 โรงพยาบาลนานาชาติ 20 ไร่

โซน 4 ที่พักอาศัย (ลีสโฮล) 40 ไร่ แปลง D1-D3 ขนาด 16 ไร่ พัฒนาคอนโดฯเกรดAราคา 1 แสนบาท/ตร.ม. แปลง D4 จำนวน 10 ไร่ และแปลง E จำนวน 14 ไร่ พัฒนาคอนโดฯเกรดบี ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม.

สุดท้ายโซน 5 เป็นบ้านพักพนักงานการรถไฟ 66 ไร่ ซึ่ง ร.ฟ.ท.จะพัฒนาเอง

สำหรับศักยภาพทำเลที่ตั้ง มีทางเข้าออกหลายทาง ได้แก่ ถ.วิภาวดีรังสิต ถ.กำแพงเพชร 2 ห่างจากรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต 750 เมตร รถไฟฟ้าใต้ดินพหลโยธิน 500 เมตร อนาคตมีรถไฟฟ้าสายสีแดงสถานีจตุจักรและสถานีกลางบางซื่ออยู่ห่างไป 150 เมตร และเตรียมขุดเจาะอุโมงค์ลอดใต้ ถ.กำแพงเพชร 2 เพื่อเชื่อมกับทางด่วนศรีรัชโดยตรงและสร้างถนนขนาด 8 ช่องจราจรรองรับปริมาณรถยนต์

ด้านการพัฒนาสามารถสร้างตึกสูง 30-35 ชั้น เพราะอยู่ในเขตพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) ได้อัตราส่วน FAR อยู่ 8:1 เมื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในโครงการมีมูลค่าเกือบ 1 แสนล้านบาท เพราะเป็นทำเลอนาคต อยู่บริเวณเดียวกับสถานีกลางบางซื่อ จะเป็นย่านนิวซีบีดี(ย่านธุรกิจ) แห่งใหม่

ขณะที่เอกชนมีข้อคิดเห็น คือ

1) ทำเลนิคม กม.11 อยู่ใกล้กับที่ดินสถานีกลางบางซื่อ ที่มีแผนพัฒนาคล้ายคลึงกัน อาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายออฟฟิศและคอนโดฯ

2) ตลาดออฟฟิศเกรดเอ จะมีซัพพลายใหม่ในย่านใจกลางเมืองมากในปี 2560-2561 ที่สำคัญควรอยู่รัศมีใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 150 เมตร ซึ่งนิคม กม.11 อาจไม่ตอบโจทย์

3) ควรสร้างสกายวอล์กเชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีพหลโยธิน

4) คอนโดฯควรเป็นสิทธิการเช่า 50-60 ปี

นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารสินทรัพย์ (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า การทำมาร์เก็ตซาวดิ้งครั้งนี้เพื่อศึกษาความต้องการตลาดตามมุมมองของเอกชน จากนี้ประมาณปลาย ก.พ.จะทำประชาพิจารณ์ด้านชุมชนและสิ่งแวดล้อม และจัดทำข้อสรุปรวม ทั้ง 3 แปลงถึงเงื่อนไข PPP จะเปิดให้เอกชนเข้าร่วม มีสถานีกลางบางซื่อกว่า 200 ไร่ สถานีแม่น้ำ 277 ไร่ และ กม.11 จำนวน 279 ไร่ เตรียมเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติกลางปีนี้ คาดว่าเปิดประมูลได้ต้นปี 2560 เนื่องจากเป็นนโยบายเร่งด่วนของ นายวุฒิชาติ กัลยาณมิตร ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.

ข้อมูลจาก: prachachat.net