เรื่องการอนุญาตให้คนต่างชาติ สามารถซื้อที่ดินในไทยได้ เป็นประเด็นที่มีการถกกันขึ้นมาอย่างยาวนาน โดยเฉพาะเมื่อเศรษฐกิจในประเทศตกต่ำ และมีความต้องการเงินลงทุนจากต่างชาติเพื่อพยุงเศรษฐกิจ ทั้งในช่วง เศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี พ.ศ. 2540 และในยุคเศรษฐกิจถดถอยจากสถานการณ์โควิด 19 แล้วปัจจุบันชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้หรือไม่ มาดูคำตอบกัน  

ชาวต่างชาติซื้อบ้าน ที่ดิน คอนโด ในประเทศไทยได้ไหม 

คำตอบคือ ได้! แต่ยังอยู่ในข้อจำกัด เช่น ต่างชาติสามารถซื้ออสังหาฯ ประเภทคอนโดได้ ตามโควต้า 49% ของพื้นที่ขายในแต่ละอาคาร เช่น คอนโด A อาคาร 1 มีจำนวน 1,000 ยูนิต ก็จะขายให้ชาวต่างชาติได้ 490 ยูนิต หากชาวต่างชาติจะมาเกร็งกำไรกว้านซื้อ 1000 ยูนิต กะขายต่อแพงๆ ให้คนไทยก็จะทำไม่ได้  

สำหรับอสังหาฯ ประเภทที่ดิน ต่างชาติจะไม่สามารถมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่ทางเลือกที่ชาวต่างชาติมี คือการตั้งบริษัทไทยตามกฎหมายไทย เพื่อถือครองที่ดินในนามนิติบุคคลแทน แต่ที่ดินก็จะเป็นของบริษัท ไม่ใช่ของบุคคลชาวต่างชาติอยู่ดี 

นอกจากนี้ แม้จะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่ก็สามารถเช่าที่ดิน เพื่อสร้างบ้านของตัวเองได้ นั่นคือชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้าน บนที่ดินของคนไทยได้ โดยการขออนุญาตสร้างบ้านตามกฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคาร  

กรณีไหนบ้างที่ชาวต่างชาติถือครองที่ดินได้ 

อย่างไรก็ตาม ยังมีกรณีที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินได้อื่นๆ เช่น

1.ได้มาเป็นมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ซึ่งรับได้ไม่เกิน 1 ไร่ สำหรับที่อยู่อาศัย หรือ ไม่เกิน 10 ไร่สำหรับอุตสาหกรรมและเกษตรกรรม 

2.นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทในกิจการที่รัฐบาลกำหนด เป็นเวลาต่อเนื่องอย่างน้อย 3 ปี ถือครองได้ไม่เกิน 1 ไร่สำหรับอยู่อาศัย

3.รับโอนที่ดินผ่านกฎหมายอื่นที่ส่งเสริมการลงทุนของชาวต่างชาติในประเทศไทย 

สรุปแล้ว ในปัจจุบัน ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาซื้อคอนโดในประเทศไทยได้ ตามโควต้าที่กำหนด และหากต้องการซื้อที่ดิน ซื้อบ้าน ก็มีขั้นตอนที่ซับซ้อนและต้องใช้เงินจำนวนมากเพื่อแสดงว่าต้องการลงทุนและอยู่ในประเทศไทย 

รัฐบาลเตรียมออกวีซ่า LTR ดึงต่างชาติที่มีศักยภาพสูง เข้าลงทุนในไทย 

รัฐบาลเตรียมออกวีซ่า Long-term resident หรือ LTR Visa สำหรับกลุ่มชาวต่างชาติที่สนใจและมีศักยภาพตรงที่กำหนด โดยชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เข้ามาอยู่ในไทยเป็นกรณีพิเศษเพื่อการพำนักระยะยาว พร้อมผู้ติดตาม (คู่สมรสและลูก) สูงสุด 4 คน เริ่มสมัครได้ กันยายน พ.ศ. 2565 นี้

วีซ่านี้จะทำให้ชาวต่างชาติสามารถอยู่ในไทยได้นานถึง 10 ปี (ต่ออายุวีซ่าได้เพิ่ม) และขยายเวลารายงานตัวเป็น ทุก 1 ปี (จากปกติทุก 90 วัน) นอกจากนี้ ยังมีสิทธิประโยชน์ในด้านภาษี และสิทธิประโยชน์ที่อำนวยความสะดวกในการเข้าประเทศ และข้อยกเว้นต่างๆ ในทำธุรกิจอีกด้วย (ดูรายละเอียดที่ BOI) 

การลงทุนในอสังหาฯ ของชาวต่างชาติที่ถือ LTR 

โดย 1 ในคุณสมบัติของชาวต่างชาติประเภทผู้มั่งคั่ง (wealthy global citizens) และผู้เกษียณ (wealthy pensioners) ที่จะขอวีซ่า LTR ได้ คือ "ต้องลงทุนอย่างน้อย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือในอสังหาริมทรัพย์ไทย"  

อสังหาริมทรัพย์ที่ชื่อเจ้าของทรัพย์เป็นของชาวต่างชาติได้ ยังจำกัดอยู่ที่อสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียม ดังนั้น ชาวต่างชาติที่ต้องการถือวีซ่า LTR นี้ นอกจากเงินที่นำมาลงทุนในไทยแล้ว หากซื้อคอนโดในไทย ที่มีราคา 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือ คอนโดประมาณ 18.5 ล้านบาท (อัตราแลกเปลี่ยน ณ กรกฎาคม 2565) ได้ ก็จะสามารถสมัครวีซ่านี้ได้เช่นกัน 

หารือ ปรับกฎหมาย เปิดทางให้ต่างชาติเข้าลงทุนในไทย

ทั้งนี้ รัฐบาลเองมีการพูดคุย หารือ เพิ่มเติม ในส่วนของการขยายโอกาสในการซื้อบ้านและที่ดิน สำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในไทยตามที่กำหนด ให้สามารถซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ (ปัจจุบันนี้ ยังได้แค่คอนโด) และโควต้าซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ ให้มากกว่า 49% ต่ออาคาร เรายังคงต้องจับตาประเด็นการซื้อขายที่ดินของชาวต่างชาติกันต่อไป

อ้างอิง: กรมที่ดิน , BOI