คอนโดฯให้เช่ารายวันสะดุด ไร้กฎหมายควบคุม "สคบ."โบ้ยดูแลเฉพาะปัญหาสัญญาไม่เป็นธรรม "สมาคมนิติบุคคลฯ" แฉเจ้าของโครงการบางรายโอนห้องครึ่งเดียว ที่เหลือปล่อยเช่าแบบโรงแรม "กทม."ร้อน ส่งหนังสือเวียน 50 เขตตรวจเข้ม ชี้เลี่ยงกฎหมายโรงแรม-ภาษีเงินได้-ใช้อาคารผิดประเภท ขู่จับได้โทษหนักทั้งจำ-ทั้งปรับ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า กระแสการนำคอนโดมิเนียมมาปล่อยให้เช่าแบบรายวัน กำลังได้รับความนิยมจากผู้ซื้อหรือเจ้าของห้อง เนื่องจากเป็นทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง จากเดิมที่มักจะเป็นการปล่อยเช่าแบบรายเดือน ซึ่งผู้เช่ามีวัตถุประสงค์เช่าเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว มีการทำสัญญาเช่าอย่างน้อย 6 เดือน-1 ปี

ล่าสุด มีคอนโดฯเกิดใหม่จำนวนมาก ทำให้ซัพพลายล้นเกินความต้องการเช่า จึงมีการปรับตัวโดยหันมาเจาะลูกค้าเช่าค้างคืนหรือนักท่องเที่ยวต่างชาติมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การนำคอนโดฯให้เช่ารายวันก็กำลังสร้างปัญหาใหม่ เนื่องจากประเทศไทยยังไม่เคยมีกฎหมายควบคุมโดยตรงมาก่อน

สมาคมนิติฯชี้ผิด กม.เพียบ

นาย วิวัธน์ ศรีเจริญวงศ์ นายกสมาคมบริหารสินทรัพย์แห่งประเทศไทย มีสมาชิกเป็นผู้รับจ้างบริหารนิติบุคคลอาคารชุด เปิดเผยว่า ในทางกฎหมายแล้ว การนำห้องชุดเปิดให้เช่ารายวันถือว่าผิดกฎหมาย ภายใต้ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2478 เพราะไม่ได้จดทะเบียนเป็นโรงแรม มีผลทำให้ห้องชุดหรืออาคารชุดไม่ได้คุ้มครองผู้บริโภคตามข้อบังคับโรงแรม เช่น กรณีทรัพย์สินผู้เข้าพักสูญหายในพื้นที่ส่วนกลาง จะไม่มีผู้รับผิดตามกฎหมาย

ส่วนนิติบุคคลซึ่งถูกจัดตั้งขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มีหน้าที่ดูแลได้เพียงพื้นที่ส่วนกลาง จึงไม่สามารถยุ่งเกี่ยวหากเจ้าของห้องนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน แต่สามารถดูแลได้กรณีที่แขกเข้าพักของห้องชุดมาใช้บริการในพื้นที่ส่วนกลาง

"ผู้เช่ามีสิทธิ์ใช้พื้นที่ส่วนกลางตามโควตาของเจ้าของห้องจริง เช่น มีคีย์การ์ดสำหรับใช้สิ่งอำนวยความสะดวก 2 ใบ ผู้เช่าที่มาใช้ก็จะต้องมีไม่เกิน 2 คน ถ้าหากมีการใช้เกินสิทธิ์ นิติบุคคลสามารถเรียกเก็บค่าใช้บริการได้ ถ้าหากสร้างความเสียหายให้ทรัพย์สิน นิติบุคคลก็จะเรียกเก็บค่าเสียหายกับเจ้าของห้องชุด และถ้านิติบุคคลพบว่าเจ้าของห้องนำห้องชุดไปโฆษณาลักษณะเดียวกับโรงแรม สามารถฟ้องร้องหมิ่นประมาทได้ เพราะถือเป็นการทำให้อาคารชุดเสียชื่อเสียง" นายวิวัธน์กล่าว

เจ้าของห้องชุดรวมตัวโวย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ได้รับคำร้องเรียนจากผู้ซื้อคอนโดฯแห่งหนึ่ง โครงการตั้งอยู่ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ย่านนนทบุรี โดยระบุว่า ประเด็นการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันสร้างความไม่พอใจให้กับเจ้าของห้องชุด ส่วนใหญ่ในโครงการเดียวกัน สาเหตุที่ทราบเพราะเจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของร่วมพบข้อความโฆษณาในเว็บไซต์อ โกด้า และมีเพจเฟซบุ๊กด้วย โดยชูจุดขายเป็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา สระว่ายน้ำ และฟิตเนสส่วนกลางลอยฟ้า พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยแน่นหนา อัตราค่าเช่าเสนอแพ็กเกจค่าห้องรวมอาหารเช้าด้วย

ทั้งนี้ เจ้าของร่วมที่ไม่เห็นด้วยให้เหตุผลว่า เป็นการใช้อาคารผิดประเภท ที่สำคัญมีผลกระทบด้านความปลอดภัยในโครงการ เพราะพฤติกรรมผู้เช่ารายวันมักจะทำตัวฝ่าฝืนกฎระเบียบการพักอาศัยตามปกติ ไม่เหมือนผู้เช่าแบบรายเดือน ดังนั้น จึงได้รวมตัวลงชื่อคัดค้านการนำห้องชุดให้เช่ารายวัน รวมทั้งมีการล่าลายชื่อเพื่อร้องเรียนปัญหาไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภค (สคบ.) ศูนย์ดำรงธรรม กรมสรรพากร และแจ้งความร้องทุกข์ต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อลงบันทึกประจำวัน

สคบ. คุ้มครองผู้บริโภค โบ้ยดูแลแค่สัญญาเช่า

แหล่งข่าวจากกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สคบ. กล่าวว่า การนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันในลักษณะโรงแรม น่าจะเข้าข่ายผิดกฎหมายอย่างน้อย 2 ฉบับ (คือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2478) แต่ทั้งนี้ต้องดูว่าผู้กระทำผิดเป็นใคร หากเป็นผู้พัฒนาโครงการและนำอาคารชุดซึ่งไม่ได้จดทะเบียนโรงแรมออกให้เช่า รายวัน น่าจะมีความผิดแน่นอน เพราะถือเป็นการจดทะเบียนผิดประเภท แต่ถ้าหากเป็นเจ้าของห้องรับโอนกรรมสิทธิ์อาจจะต้องตีความก่อนว่าผิดกฎหมาย หรือไม่

"ในส่วน สคบ.ไม่ได้ดูแลเรื่องนี้โดยตรง ถ้าร้องเรียนมาที่ สคบ. ก็จะต้องถูกส่งเรื่องต่อไปยังหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้องมากกว่า เช่น องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ในขณะที่ สคบ.จะดูแลเฉพาะกรณีพิพาทด้านสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเท่านั้น โดยปกติผู้ร้องเรียนจะเป็นผู้เช่าที่ถูกเอารัดเอาเปรียบ"

กทม.สั่ง 50 เขตตรวจเข้ม

กทม.ได้มีคำสั่งให้เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง เช่น งานด้านรายได้ งานด้านโยธา ให้ตรวจสอบเกี่ยวกับการปล่อยให้เช่าคอนโดฯรายวันว่าเข้าข่ายผิดกฎหมายหรือไม่ อย่างไร เช่น พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ร.บ.โรงแรม หากมีการร้องเรียนเข้ามาก็จะเข้าไปตรวจสอบทันที ส่วนการกระทำในลักษณะนี้มีโทษทางกฎหมายทั้งติดคุก ปรับ หรือทั้ง 2 กรณี รวมถึงดำเนินการตรวจสอบการจัดเก็บภาษีตาม พ.ร.บ.โรงเรือนและที่ดินหากพบว่า มีการลักลอบให้เช่าคอนโดฯที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายอยู่ และก็จะมีการจัดเก็บตามอัตราสัญญาเช่า เช่น มีการปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท ก็จะจัดเก็บภาษี 15,000 บาท/ปี

"การทำงานเรื่องนี้มีอุปสรรค ไม่สามารถเข้าไปตรวจสอบคอนโดฯได้ทันที ต้องผ่านนิติบุคคลก่อน จึงอยากขอความร่วมมือ สคบ.เข้าไปตรวจสอบว่ามีโครงการใดที่ใช้อาคารผิดประเภท และแจ้งให้ กทม.เข้าไปตรวจสอบและจัดเก็บภาษีตามกฎหมาย ส่วนมาตรการอื่นที่จะเข้าไปดำเนินการกับเรื่องนี้ยังไม่มี ต้องปล่อยให้เป็นหน้าที่ของสำนักงานเขตเข้าไปจัดการก่อน และอยากขอความร่วมมือกับเจ้าของอาคารให้แจ้งเข้ามา เพื่อ กทม.สามารถเข้าไปดำเนินการตามกฎหมายได้"

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติม ว่า ความผิดตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กำหนดไว้ว่าโทษในส่วนของอาญา ที่เกี่ยวกับเจ้าของหรือผู้ดำเนินการ กับอาคารที่ผิดกฎหมาย ซึ่งกำหนดไว้ในมาตรา 65 ว่าผู้ใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติเรื่องการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาต หรือแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบและปฏิบัติตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น กำหนด ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ