หากคุณเป็นเจ้าของบ้านที่มีบ้านว่างอยู่ และต้องการปล่อยเช่าบ้าน คุณสามารถเลือกใช้บริการนายหน้า ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะมีค่าตอบแทนให้นายหน้าเป็นค่าเช่า 1 เดือน สัญญาเช่าขั้นต่ำ 1 ปี (หรือตามที่ตกลงกับนายหน้า) หรือในกรณีที่บ้านเช่าไม่ได้ไกลจากที่คุณอยู่มากนัก และคุณมีเวลา สามารถดูแลบ้านเช่าด้วยตัวเองได้ เจ้าของบ้านก็สามารถดูแลบ้านเช่าเองได้เช่นกัน โดยไม่จำเป็นต้องผ่านนายหน้า 

บทความนี้ ขอนำเสนอบทเรียนสำคัญ จากประสบการณ์ของเจ้าของบ้านเช่า ที่ดูแลบ้านเช่าด้วยตัวเองโดยไม่ผ่านนายหน้า เผื่อว่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ที่สนใจลงทุนปล่อยเช่าบ้าน หรือเป็นเจ้าของบ้านเช่ามือใหม่ มีอะไรบ้าง มาดูกันเลย 

1. สัญญาเช่าบ้าน สำคัญมาก 

ข้อนี้เป็นบทเรียน วิชาบ้านเช่า 101 ที่สำคัญมาก ทั้งกับเจ้าของบ้านและคนเช่าเองก็เช่นกัน ทุกๆ การเช่าควรทำสัญญาเช่าบ้านก่อนเข้าอยู่ทุกครั้ง ไม่เว้นแม้แต่คนสนิท พี่น้อง เพื่อน ญาติ ที่จะมาขอเช่าอยู่ ก็ควรทำสัญญาเช่าบ้านทุกครั้ง และเก็บสัญญาเช่าให้ดี 

สัญญาเช่าบ้านควรระบุข้อกำหนดให้รัดกุม ครอบคลุม และชัดเจน นอกจากเรื่อง ค่ามัดจำ ระยะเวลาเช่า ค่าปรับ และ ข้อปฏิบัติในการเช่าหรือเลิกเช่าแล้ว การตกลงขอบเขตความรับผิดชอบที่ละเอียดก็จะหลีกเลี่ยงปัญหาได้ ไม่ว่าจะเป็น ใครจ่ายค่าทำความสะอาดบ้านหลังเลิกเช่า ค่าทะนุบำรุงเครื่องใช้ไฟฟ้า (เช่น ค่าล้างแอร์ ค่าซ่อมปั้มน้ำ) ค่าส่วนกลาง ค่าภาษี ฯลฯ บางสัญญาเช่าใส่รูปภาพของบ้านก่อนเข้าอยู่เข้าไปในสัญญา เพื่อระบุให้สภาพบ้านเหมือนเดิมอย่างชัดเจนด้วยก็ได้   

และหากมีกฎในการเช่าบ้านที่ต้องการให้ผู้เช่าปฏิบัติ ก็ควรระบุเป็นข้อๆ ให้ชัดเจนแยกไว้อีกแผ่น ระบุแนบเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่า เช่น กฎการนำสัตว์เลี้ยงมาอยู่อาศัย กฎการรักษาความสะอาด กฏห้ามสูบบุหรี่ ฯลฯ 

ดู: 10 ข้อสำคัญ ควรมีในสัญญาเช่าบ้าน  

2. เลือกผู้เช่าให้ดี   

นอกจากสัญญาเช่าแล้ว อีกหนึ่งข้อผิดพลาดที่เจ้าของบ้านมักทำคือ ไม่เลือกผู้เช่า หลายคนอาจกลัวว่าจะไม่มีผู้เช่า ประมาณว่า "ช่วงนี้ไม่มีคนเช่า มีคนติดต่อมาเช่าก็ดีมากแล้ว ยังจะเลือกทำไม" และไม่อยากให้โอกาสหลุดไป ตรงนี้ต้องบอกว่า เจ้าของบ้านเช่าหลายคนลงความเห็นว่า "ผู้เช่าไม่ดี ไม่มีดีกว่า" ซึ่งเราสามารถเห็นได้ตามข่าวมากมาย 

ดังนั้น การสกรีนเลือกผู้เช่า จะช่วยลดความเสี่ยงให้กับเจ้าของบ้านเช่าได้อย่างดี ทั้งปัญหาการจ่ายค่าเช่าล่าช้า การไม่จ่ายค่าเช่า การต้องฟ้องร้องขับไล่ หรือ ทรัพย์สินเสียหาย ในต่างประเทศ อย่างสหรัฐอเมริกา เจ้าของบ้านจะขอความยินยอมผู้เช่า เพื่อตรวจเครดิตบูโร (ประวัติในการชำระหนี้) รวมถึง เช็คประวัติอาชญากรรม (Criminal Background) ด้วยเช่นกัน  

แต่สำหรับประเทศไทย การตรวจสอบข้อมูลเหล่านี้ อาจทำได้ไม่ง่ายนัก แล้วอย่างนี้ เราจะมีวิธีเลือกผู้เช่าอย่างไร เจ้าของบ้านสามารถถามคำถามเพื่อนำมาประเมินว่า ผู้เช่ารายนี้เหมาะสมและมีความสามารถที่จะเช่าบ้านของเราได้หรือไม่ ผู้เช่าบางรายยังไม่ทันจะเห็นบ้านขอต่อราคาลงไปเกือบครึ่ง แบบนี้ก็สันนิษฐานได้ว่า 1. ผู้เช่าอาจเป็นคนคิดเล็กคิดน้อย คอยจะต่อราคากับสิ่งอื่นๆ ต่อไปเมื่อเช่าแล้ว หรือ 2.ผู้เช่าอาจไม่มีความสามารถในการจ่ายค่าเช่าบ้านในระยะยาวได้ (แต่นั่นไม่ได้หมายความว่า ผู้เช่าที่ต่อราคาแรงทุกคนจะเป็นอย่างใดอย่างหนึ่งใน 2 ข้อสันนิษฐานนี้)

เราเคยรวบรวมคำถามสำคัญ ที่คุณควรถามผู้เช่าไว้แล้ว มาดูคำถามในการสกรีนผู้เช่าเบื้องต้นกันที่ >> 5 คำถามสกรีนคนเช่า ดีกว่าต้องมาเศร้าทีหลัง! <<   

3. เรียนรู้การต่อรอง    

ในวงการบ้านเช่า เรามักจะได้พบเจอกับ "การต่อรอง" โดยเฉพาะในเรื่องของราคาอยู่เสมอๆ (จริงๆ แล้วเรียกว่าทุกวงการก็ย่อมมีการเจรจาต่อรองอยู่แล้ว) และแน่นอนว่าการเจรจาต่อรองที่ดี คือทั้งสองฝ่ายรู้สึกพอใจ นั่นคือ win-win situation ดังนั้น การเรียนรู้ที่จะต่อรอง เป็นส่วนสำคัญในการเป็นเจ้าของบ้านเช่าเช่นกัน 

สิ่งสำคัญที่ผู้เขียนอยากแนะนำให้กับเจ้าของบ้านเช่ามือใหม่ในการต่อรองคือ "ความอดทน" ผู้เขียนเองเคยเจอผู้เช่าที่ต่อรองราคาถูกกว่าราคาตลาดมากๆ (ศัพท์เทคนิคเรียกว่า low-ball offer) ซึ่งอาจทำให้เราหัวเสีย แต่หากเราแสดงออก เราจะดูไม่เป็นมืออาชีพหรืออาจปิดโอกาสไปได้ 

คิดไว้เสมอว่าการต่อรองเป็นเรื่องปกติที่ย่อมเกิดขึ้น ผู้เช่าสามารถต่อรองราคาได้ แต่เจ้าของบ้านเองก็มีสิทธิที่จะให้หรือไม่ให้ได้เช่นกัน ดังนั้น เมื่อมีการเจรจาต่อรอง สิ่งที่เราทำได้คือ รับฟัง หาข้อมูล คิด และพิจารณาแต่ละข้อเสนอ เจ้าของบ้านควรรู้คุณค่าของสิ่งที่เรามีและสิ่งที่เราต้องการ โดยนอกจากเราต้องพร้อมที่จะยืดหยุ่นในการเจรจาต่อรองแล้ว ที่สำคัญคือเราต้องรู้ว่าเมื่อไรที่ต้องเดินออกจากการเจรจาต่อรองด้วยเช่นกัน   

4. เป็นมิตรกับผู้เช่า และสื่อสารอย่างมืออาชีพ  

การรักษาความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างมืออาชีพ เป็นอีกสิ่งที่เจ้าของบ้านควรให้ความสำคัญ เพราะผู้เช่าที่มีความสุขในการเช่าก็จะเช่าบ้านนานขึ้น ช่วยดูแลบ้านให้เราดีขึ้น และสามารถจัดการปัญหาได้ง่ายขึ้น 

การแจ้งให้ทราบล่วงหน้าก่อนเข้าไปตรวจที่บ้านเช่า การแนะนำพื้นที่ (เช่น รถขยะมารับวันไหน) หรือการซ่อมแซมน้ำร้อนพัง ท่อน้ำรั่วได้ทันที แสดงให้ผู้เช่ามั่นใจว่า เจ้าของบ้านทำสิ่งที่ดีเพื่อประโยชน์ในการเช่าบ้านของผู้เช่า และสามารถเชื่อใจได้

นอกจากนี้ การสื่อสารระหว่างกัน เจ้าของบ้านอาจกำหนดช่องทางในการติดต่อกับผู้เช่า เฉพาะเรื่องของการเช่าบ้านเท่านั้น ใช้คำสื่อสารอย่างสุภาพ เสนอช่องทางการสื่อสารทางข้อความไลน์หรืออีเมล์ (บางท่านอาจสร้างไลน์สำหรับบ้านเช่าโดยเฉพาะเพื่อไม่ให้ปะปนกับไลน์ส่วนตัว) เว้นเสียแต่ว่าเป็นเรื่องสำคัญจึงให้ติดต่อทางโทรศัพท์มือถือ 

5. เตรียมวางแผนจัดการปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

เรื่องเลวร้ายสำหรับเจ้าของบ้าน นอกจากสภาพบ้านที่พังยับเยินแล้ว ก็คงหนีไม่พ้นการมีผู้เช่าประเภท "ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย" อย่างที่หลายคนทราบดี กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า แม้ว่าจะไม่ได้จ่ายค่าเช่า แต่ว่าผู้ให้เช่า ไม่มีสิทธิที่จะล็อคประตู เปลี่ยนกุญแจ เอาของผู้เช่าไปทิ้งกันดื้อๆ แต่เจ้าของบ้านต้องทำหนังสือแจ้งเตือน เพื่อดำเนินคดีฟ้องขับไล่ นั่นเอง (ดู : สิ่งที่ควรและไม่ควรทำในฐานะ ผู้ให้เช่า)

เพื่อป้องกันเรื่องเลวร้ายที่อาจเกิดขึ้น เจ้าของบ้านควรศึกษาและวางแผนในการบริหารดูแลบ้านเช่าไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ อย่างเช่น ทำอย่างไร ถ้าผู้เช่าจ่ายเงินล่าช้า การฟ้องขับไล่ต้องทำอย่างไร  

หากกำหนดวันจ่ายค่าเช่า ไม่เกินวันที่ 5 ของเดือน แต่วันที่ 6 แล้วผู้เช่ายังไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้านเช่าควรส่งข้อความ (ให้เป็นลายลักษณ์อักษรก็ดี) เพื่อแจ้งเตือน โดยไม่ควรปล่อยไว้นาน และหากไม่จ่ายเลยในเดือนนั้น ให้เตรียมหนังสือยกเลิกสัญญาเช่าและแจ้งขอให้ออกจากพื้นที่ทันที (หรือเตรียมหาทนายไว้เลย) เพราะบางครั้ง ปัญหาที่บานปลาย มักเกิดจากความใจดี หรือการไม่มีแบบแผนจัดการปัญหาให้ดีของเจ้าของบ้านนี้เอง   

สำหรับผู้เขียน การเป็นเจ้าของบ้านเช่า เป็นกระบวนการเรียนรู้อย่างหนึ่ง บางครั้งเราก็สามารถผิดพลาด และเรียนรู้บทเรียนจากความผิดพลาดได้ แน่นอนว่าเราจะเจอทั้งผู้เช่าที่ดี และผู้เช่าที่อาจไม่ดีนัก ซึ่งผู้เช่าแต่ละคน ก็ถือเป็นบทเรียนให้เราได้เรียนรู้ ปรับปรุง การจัดการบ้านเช่าไปด้วย หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ให้กับเจ้าของบ้านเช่าไม่มากก็น้อย