กรมธนารักษ์เริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ 1 ม.ค.66 ใจกลางกทม. ที่ดินตร.ว. ละ ล้าน

09 ธันวาคม 2022 ประเภท: ข่าว , ตลาดอสังหา , ที่ดิน

กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ วันที 1 มกราคม 2566 ไปจนถึงปี 2569 แต่ในทางกลับกัน พบว่าราคาดังกล่าวยังไล่ไม่ทันราคาซื้อขายตลาดของภาคเอกชน แม้พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ได้ให้อำนาจไว้หากเห็นว่าพื้นที่ใด ราคาประเมินต่ำกว่าราคาในท้องตลาด 15% ให้สามารถเปลี่ยนแปลงราคาและประกาศใช้ในพื้นที่นั้นใหม่ได้ทันที 


แต่ในทางปฏิบัติบริบทของราคาประเมินที่ดินจะเป็นราคากลาง ใช้อ้างอิง เรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมไปถึงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อขายที่อยู่อาศัย ฯลฯ ขณะเดียวกันหากไม่ปรับขึ้นเสียเลยประชาชนอาจจะกระทบต่อการพิจารณาค่าชดเชย จากการเวนคืนโครงการรัฐ


อย่างไรก็ตาม บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่เดิมจะต้องบังคับใช้มาตั้งปี 2563 -2566 แต่ขณะนั้นเกิดสถานการณ์โควิด-19เศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง จึงเลื่อนการประกาศใช้ออกไปและให้คงใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เดิมรอบปี 2559-2562 ไปก่อน จนกว่าสถานการณ์จะคลี่คลาย เพื่อไม่ให้ซ้ำเติมภาระค่าครองชีพประชาชน และเริ่มใช้จริงปี 2566-2569 แต่ตั้งข้อสังเกตว่า ราคาดังกล่าวอาจล้าสมัยเพราะกรมธนารักษ์ จัดเก็บข้อมูลและประเมินไว้ล่วงหน้า เป็นเวลาเกือบ 10 ปี ท่ามกลางความเจริญของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ การซื้อขายที่ดินใจกลางเมือง และนำไปสู่การพัฒนาโครงการของภาคเอกชนกันอย่างคึกคัก



สีลม- เพลินจิต ตร.ว.ละล้าน


          นายฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า วันที่ 1 มกราคม 2566 จะเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ครอบคลุมไปถึงปี 2569 แต่ในระหว่างทางหากเห็นว่าที่ดินแปลงใดเกิดความเหลื่อมล้ำสูง-ต่ำไม่เป็นธรรมสามารถอุทธรณ์มายังกรมฯได้ ซึ่งขณะนี้มียื่นเรื่องเข้ามาจำนวน 4-5 ราย ส่วนใหญ่ ราคาต่ำเกินจริง โดยที่ผ่านมาได้ปูพรมประเมินทั้งโซนแนวถนน และแนวรถไฟฟ้าใหม่ ที่จะมีการก่อสร้าง โดยเก็บข้อมูลจากสำนักงานที่ดินและวิเคราะห์จากราคาซื้อขายแวดล้อมไว้ล่วงหน้า


          ยอมรับว่า ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบใหม่ต่ำกว่าราคาตลาด 2-3 เท่าตัว ยกตัวอย่าง ที่ดินถนนสีลม เอกชนซื้อขายกันที่ 1.8 -2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท ขณะโซนสุขุมวิท เพลินจิต ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์และที่ดินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งการซื้อขายอาจจะไม่มี


จ่อปรับราคาประเมินใหม่


          ในอนาคตพื้นที่ใจกลางเมืองย่านศูนย์กลางธุรกิจ อาจจะมีการพิจารณาปรับราคาประเมินใหม่ ซึ่งคาดว่าราคาจะวิ่งไปแตะที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวาได้ เพราะกฎหมายประเมินที่ดินปี 2562 เปิดทางให้กรมธนารักษ์ สามารถปรับราคาประเมินได้ตลอดเวลา หากเห็นว่าทำเลเหล่านั้นมีการเปลี่ยนแปลงสูง โดยไม่จำเป็นต้องรอให้ครบรอบบัญชีทุก 4 ปี แต่ทั้งนี้กรมต้องคำนึงถึงประโยชน์ของประชาชนเป็นหลักก่อน


          "ราคาประเมินรอบนี้ ยอมรับว่าปรับขึ้นไม่มากเฉลี่ยในเขตกทม. 2.69% ที่ปรับขึ้นน้อยแบบค่อยเป็นค่อยไป เพราะเกรงว่าจะกระทบผู้เสียภาษีที่ดิน และผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการซื้อบ้าน ขณะเดียวกันหากไม่ปรับขึ้นจะถูกต่อว่าจากประชาชนที่ขอรับชดเชยจากการเวนคืนที่ดินก่อสร้างโครงการรัฐซึ่งบริบทการใช้งานของราคาประเมิน จะต่างจากราคาซื้อขายตลาดอย่างสิ้นเชิง"


เจ้าของที่ดินรกร้างสะเทือน


          นายฐนัญพงษ์ สะท้อนต่อว่า การปรับขึ้นของราคาประเมินปีหน้าจะกระทบแลนด์ลอร์ดปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์เสียมากกว่า และหากปล่อยรกร้างติดต่อกัน 3 ปี และเข้าสู่ปีที่ 4 เจ้าของที่ดินจะต้องเสียภาษีมากขึ้นถึง 3% ของมูลค่าราคาประเมินฯ เป็นเหตุให้ต้องอาศัยช่องว่างที่ถูกเปิดช่อง ปลูกพืชเกษตร เสียภาษีที่ดินในอัตราเกษตรที่ 0.01%


          โดยปีหน้าจะเสียเพิ่มตามการอ้างอิงของราคาประเมินใหม่ และหากเกิดภาวะแบกรับไม่ไหวก็จะปล่อยเช่า คายที่ดินออกขายให้กับนายทุนที่ทำประโยชน์จริงในอนาคต และนี่คือกลไกที่รัฐต้องการให้ที่ดินที่อยู่ในมือแลนด์ลอร์ดได้กระจายออกสู่ประชาชนที่ต้องการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและทำกินอย่างแท้จริง ส่วนประชาชนทั่วไปที่มีที่อยู่อาศัยทั่วไปหากเป็นบ้านหลังแรก จะไม่กระทบหรือแม้แต่บ้านหลังที่สองที่สาม แต่ละปีจะเสียภาษีที่ดินไม่มาก ซึ่งจะต่างจากแลนด์ลอร์ดใหญ่ที่ถือครองที่ดินจำนวนมากดังกล่าว ที่จะกระทบจะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ (พาณิชย์/อุตสาหกรรม) ที่เสียภาษีที่ดินเท่ากับอัตรารกร้างว่างเปล่า





ที่ตาบอดอุทธรณ์พรึบ


          สอดคล้องกับ นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ในฐานะผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2566-2569) ปรับขึ้นไม่มาก ต่างจากราคาตลาดหลายเท่า ประเมินว่าจะมีผลกระทบประชาชนเบาบาง แต่สามารถพิจารณาใหม่ได้เป็นรายโซนหากเห็นว่ามีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างหวือหวา 


หรือจากการอุทธรณ์ของเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ ที่รับเรื่องในขณะนี้ คือ ที่ดินตาบอดแต่ ราคาประเมินสูงเกินจริง ข้อผิดพลาดดังกล่าวอาจเกิดได้จากประเมินแบบยกแปลงจากแนวถนน แต่ยอมรับว่าการปรับขึ้นของราคาประเมินจะมากหรือน้อยย่อมมีผลต่อภาระภาษีที่ดินซึ่งผู้ที่ปล่อยที่ดินรกร้างไม่ทำประโยชน์


สยาม เพลินจิต ชิดลม ตร.ว.ละ 3.5 ล้าน


          นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะห่างจากราคาซื้อขายตลาดที่บริษัทประเมินไว้กว่า 3 เท่าตัว โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง ซึ่งสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ราคาตลาดอยู่ที่ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะราคาประเมิน ปี 2566-2569 อยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา เทียบกับรอบบัญชีปี 2559 -2562 อยู่ที่ 9 แสนบาท ต่อตารางวา เช่นเดียวกับสีลม ราคาประเมินใหม่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ราคาเก่า อยู่ที่ 9 แสนบาทต่อตารางวา ทั้งที่การพัฒนามีความเคลื่อนไหวสูงต่อเนื่อง และเป็นย่านศูนย์กลางเมือง ซึ่งตามข้อเท็จจริงไม่น่าจะเป็นเช่นนั้น


          นายโสภณ กล่าวต่อว่า สำหรับ ราคาที่ดินปี 2565 บริษัทสำรวจ ช่วงครึ่งปีแรก ในทำเลราคาที่ดินสูงที่สุดของประเทศ เฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 6% โดยบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม สุขุมวิทตอนต้น ราคา 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขยับขึ้น 8.1% เมื่อเทียบปี 2537 ราคาที่ดินสยามสแควร์ตารางวาละ 4 แสนบาทเท่านั้น


          ขณะเอกมัยราคาขยับเป็น 1.79 ล้านบาทต่อตารางวา แยกอโศก มี เทอร์มินัล 21 ศูนย์การค้าแม่เหล็กสำคัญที่บริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าสองสาย บีทีเอส สายสีเขียว และ MRT สีน้ำเงิน ตารางวาละ 2.9 ล้านบาท สถานีพร้อมพงษ์ ตารางวาละ 2.6 ล้านบาท เพราะมีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า โรงแรม คอนโดมิเนียมจำนวนมาก เป็นต้น


ดันราคาตลาดโขกภาษีคนรวย


          ทั้งนี้ รัฐควรประเมินที่ดินโดยใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ เพราะจะเก็บภาษีได้สูงโดยเฉพาะภาษีที่ดิน แต่ในทางปฏิบัติราคาที่ใช้บัญชีรอบใหม่ปีหน้ากลับปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย เป็นลักษณะอุ้มแลนด์ลอร์ดเศรษฐีที่ดิน ให้จ่ายภาษีที่ดินต่ำ ขณะประชาชนทั่วไป คนทำงาน ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย แต่ต้องเสียภาษี ในอัตราที่สูง




ข้อมูลจาก: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
แชร์บทความนี้

ลิงค์สำหรับการแบ่งปันบทความบนเว็บอื่นๆ:

คลิก Like เลยเพื่อไม่พลาดกับบทความน่าสนใจอื่นๆ

ประเภทบทความแนะนำ: ข่าว ตลาดอสังหา เรื่องน่ารู้ แต่งบ้าน/ตกแต่ง รถไฟฟ้า ซื้อบ้าน, ซื้ออสังหา ไอเดีย รีโนเวท คอนโด ขายบ้าน

บทความยอดนิยม

บทความใหม่ล่าสุด

ไม่เห็น ไม่ใช่ปลอดภัย! มาดูวิธีปกป้องคนในบ้านจาก PM 2.5 เมื่อคุณภาพอากาศแย่ลง

ช่วงนี้ ค่าฝุ่น PM 2.5 กลับขึ้นมาพุ่งสูงเกินค่ามาตรฐานอย่างต่อเนื่องในประเทศไทย ส่งผลกระทบต่อสุขภาพข ... อ่านต่อ...

การขายบ้าน คอนโด ที่ดิน ของบุคคลไร้ความสามารถ ทำอย่างไร

เนื่องจากบุคคลไร้ความสามารถไม่สามารถทำนิติกรรมได้โดยลำพัง ดังนั้น การทำนิติกรรมสัญญาใดๆ ที่เกี่ยวข้อ ... อ่านต่อ...

บ้านยิ่งใหญ่ ยิ่งดี จริงหรือ ถึงเวลาที่เราควรมีบ้านใหญ่กว่านี้หรือยัง

การเป็นเจ้าของบ้าน เป็นประสบการณ์ตลอดช่วงชีวิตของคนหนึ่งคน โดยทั่วไป ผู้คนมักจะเริ่มจากการอยู่ในบ้าน ... อ่านต่อ...

น่าจะรู้ก่อนปล่อยบ้านเช่า คอนโดให้เช่า สิ่งที่เจ้าของบ้านเช่าอยากบอกต่อ

คุณมีบ้าน หรือ คอนโด ที่กำลังคิดอยากจะปล่อยให้เช่าอยู่ใช่ไหม ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านเช่ามือใหม่ ก็คงอย ... อ่านต่อ...

ประกาศขายบ้านด้วยตัวเอง ขั้นตอนขายบ้านด้วยตัวเอง

สำหรับเจ้าของบ้าน ที่กำลังต้องการขายบ้าน คอนโด ตึกแถว สามารถที่จะเริ่มต้นขายบ้านได้ด้วยตัวเอง ตามขั้ ... อ่านต่อ...