ตรวจสอบที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม หลังยักษ์รับเหมาแห่ยื่นประมูลก่อสร้าง เผย "แยกพระราม 9-รัชดาฯ" ราคาพุ่ง 9 แสน/ตร.ว. "รามคำแหง" ช่วงต้นที่ดินหมดเกลี้ยง "ลำสาลี-ตลาดมีนบุรี" ราคาแรงตลอดแนว 1-2 แสนบาท/ตร.ว. เผยสะดุดตอที่เปล่าหายาก ผังเมืองทุบซ้ำคุมตึกสูง บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ 5-10 ล้านในอนาคตต้องหลบเข้าซอย

สำรวจความเคลื่อนไหวราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) หลังจากความคืบหน้ามีบริษัทรับเหมาก่อสร้างแข่งขันยื่นซองประมูลก่อสร้างโครงการเมื่อ 31 ต.ค. 2559 ทำให้ตลอดแนวเส้นทางกลายเป็นทำเลฮอตอีกรอบ

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการมีข้อจำกัดเนื่องจากแนวเส้นทางถูกขนาบด้วยถนนรามคำแหงและคลองแสนแสบ รวมถึงกฎหมายผังเมืองควบคุมการสร้างตึกสูงโดยกำหนดสีผังเมืองส่วนใหญ่เป็นสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และสีแดง (พื้นที่พาณิชยกรรม) ทำให้ที่ดินเปล่าหายาก ที่สำคัญมีราคาแพง ทำให้แนวโน้มการพัฒนาโครงการจะต้องเน้นเจาะตลาดระดับกลาง-บนเป็นหลัก

พระราม 9 เฉียดวาละล้าน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ช่วงต้นโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ซึ่งอยู่บน ถ.พระราม 9 ถือว่าน่าสนใจเพราะการพัฒนาขยายตัวมาจาก ถ.รัชดาภิเษก ปัจจุบันราคาที่ดิน 1-1.2 ล้านบาท/ตร.ว. หากพัฒนาคอนโดมิเนียมจะมีราคาขาย 1.5-1.7 แสนบาท/ตร.ม. ถือว่าค่อนข้างสูงมาก ขยับทำเลช่วง ถ.พระราม 9 ช่วงใกล้แยกพระราม 9-รัชดาฯ ราคาที่ดินยังสูงอยู่ที่ 9 แสนบาท/ตร.ว. แต่หากเลยแยกผังเมืองออกไปราคาลดเหลือ 2.5-4 แสนบาท/ตร.ว. สามารถพัฒนาคอนโดฯไม่เกิน ตร.ม.ละ 1 แสนบาทได้

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัดกล่าวว่า ผลสำรวจรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงต้นถนนรามคำแหง บริเวณที่ตั้ง ม.รามคำแหง ที่ดินริมถนนราคา 1.5-2 แสนบาท/ตร.ว. ในซอยราคา 8 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตร.ว. เป็นราคาที่ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาคอนโดฯราคา 6.5-7 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่ไม่สามารถพัฒนาโครงการแนวราบได้เพราะราคาบ้านจะสูงมาก โดยผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ต้องขยับขยายออกไปบน ถ.กรุงเทพกรีฑา หรือ ถ.เสรีไทย

รามคำแหงที่ดินเปล่าหายาก

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวสอดคล้องกันว่า ที่ดินริมถนนใหญ่โซนรามคำแหง ราคา 1-2 แสนบาท/ตร.ว. แม้แต่ช่วงแยกลำสาลี-หมู่บ้านสัมมากรก็มีราคาสูงไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ว. การพัฒนาแนวราบต้องมองหาที่ดินในซอยที่มีราคาต่ำกว่า เนื่องจากต้นทุนที่ดินช่วงนี้ทำให้ราคาขายทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 4-5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวเริ่ม 20 ล้านบาทขึ้นไป

นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจเรียลเอสเตท จำกัด เปิดเผยว่า ที่ดิน ถ.รามคำแหงไล่จากช่วงต้น ม.รามคำแหงถึงแยกลำสาลี หาที่ดินเปล่าได้ยากมาก ไม่มีแปลงที่ดินริมถนนใหญ่เหลืออยู่ ส่วนในซอยที่ดินราคา 8-9 หมื่นบาท/ตร.ว. แต่ก็เป็นแปลงไม่ใหญ่นักเพราะติดปัญหามีหมู่บ้านจัดสรรเก่าทำให้การรวมแปลงที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ทำได้ลำบาก

ส่วนทำเลเขตสะพานสูงตั้งแต่แยกลำสาลี-หมู่บ้านสัมมากร-วงแหวนกาญจนาภิเษกที่ดินริมถนนใหญ่ราคา1-1.2 แสนบาท/ตร.ว.ในซอยราคา 7-8 หมื่นบาท/ตร.ว. ส่วนช่วงถัดจากวงแหวนกาญจนาภิเษกมีที่ดินเปล่าให้เลือกมากกว่า แต่อาจติดปัญหาต้นทุนราคาที่ดินสูงเท่ากับช่วงก่อนออกจากวงแหวน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์มองหาที่ดินในถนนสายรองเพื่อพัฒนาโครงการ เช่น ถ.เสรีไทย, ถ.คู่ขนานวงแหวนกาญจนาภิเษก, ถ.ราษฎร์พัฒนา (ซอยมิสทิน) เพราะสามารถหาที่ดินราคา 6-7 หมื่นบาท/ตร.ว. สำหรับทำทาวน์เฮาส์ 3-4 ชั้น ราคา 5 ล้านบาท หรือบ้านเดี่ยว 7-8 ล้านบาทได้

ต้นทุนบวม-บีบขายบ้านแพง

นายวรยุทธกล่าวต่อว่า ราคาที่ดินโซนรามคำแหง-มีนบุรีมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากอินฟราสตรักเจอร์ คือ รถไฟฟ้าสายสีส้มที่กำลังจะเริ่มก่อสร้าง ก่อนหน้านี้ช่วง 2 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินปรับขึ้นมาตลอด จนทำให้โซนนี้ปรับเซ็กเมนต์สินค้าจากเกรดซี ราคา 3-5 ล้านบาท ขึ้นเป็นเกรดบีลบ-บี ราคา 5-10 ล้านบาท ในอนาคตเชื่อว่าการพัฒนาแนวราบจะกลายเป็นสินค้าเกรดบีบวกหลังละ 10 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่โครงการเปิดขายในปัจจุบันซื้อที่ดินต้นทุนเดิมทำให้พัฒนาบ้านราคา 5-10 ล้านบาทได้อยู่

"ภาพลักษณ์โซนรามคำแหง-มีนบุรี แต่ก่อนเป็นตลาดระดับล่างเพราะมีหมู่บ้านการเคหะฯ เช่น เคหะรามฯ เคหะร่มเกล้า แต่ 2 ปีมานี้เริ่มปรับตัวไปสู่ตลาดรายได้สูงขึ้น โดยเซ็กเมนต์บี-บีบวกยังมีดีมานด์สูงในพื้นที่ ข้อกังวลในอนาคตเมื่อที่ดินแพงขึ้นแม้แต่บนถนนรองอย่างเสรีไทยก็ต้องพัฒนาบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป ลูกค้าจะตอบรับหรือไม่ เพราะมีข้อเปรียบเทียบหันไปซื้อทำเลอื่น เช่น ถ.พระราม 9 แทนเพราะราคาใกล้เคียงกัน" นายวรยุทธกล่าว

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยว่า บริษัทมีที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบในโซนรามคำแหงอีกหลายร้อยไร่ โดยโฟกัสทำเล ถ.กรุงเทพกรีฑาที่เป็นถนนตัดใหม่ เชื่อว่ามีศักยภาพมากในการเดินทางเข้าเมือง โดยดีเวลอปเปอร์เจ้าใหญ่หลายบริษัทต่างถือแลนด์แบงก์ไว้ในมือ เชื่อว่าแต่ละรายเตรียมแผนพัฒนาเป็นหมู่บ้านหรูราคา 30-50 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ ทำให้ ถ.กรุงเทพกรีฑาอนาคตเทียบชั้นได้กับย่านอยู่อาศัยชั้นดีอย่าง ถ.ราชพฤกษ์ กับ ถ.เลียบด่วนรามอินทรา

ข้อมูลจาก: prachachat.net