คุณมีบ้าน หรือ คอนโด ที่กำลังคิดอยากจะปล่อยให้เช่าอยู่ใช่ไหม ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านเช่ามือใหม่ ก็คงอยากรู้ว่ามีอะไรบ้างที่คุณควรที่จะรู้ เพื่อให้การเป็นเจ้าของบ้านเช่าหรือ landlord เป็นไปได้อย่างดีที่สุด มาดูสิ่งที่เจ้าของบ้านเช่า อยากบอกต่อ เมื่อกำลังต้องการปล่อยบ้าน หรือคอนโดให้เช่า มาดูกันเลย 

1. สัญญาเช่าคือสิ่งจำเป็น 

ไม่ว่าผู้เช่าจะเป็นคนรู้จัก เพื่อน หรือใครก็ตาม ทุกการเช่าควรจะทำสัญญาเช่าอย่างเป็นลายลักษณอักษร ลงลายมือ และมีสำเนาบัตรประชาชน เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของบ้านเช่าเอง รวมถึงผู้เช่าด้วยเช่นกัน เพราะสัญญาเช่าจะช่วยปกป้องสิทธิ และกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบอย่างชัดเจน เมื่อมีปัญหาในภายหลัง 

สัญญาเช่าที่ดี ควรที่จะระบุ ข้อมูลผู้เช่า เจ้าของบ้านเช่า ข้อมูลบ้านเช่า ระยะเวลาในการเช่า จำนวนเงินค่าเช่า วิธีการจ่ายเงินค่าเช่า (และค่าปรับเมื่อจ่ายล่าช้า) จำนวนเงินประกัน และระบุข้อกำหนดในการยกเลิกสัญญาเช่า รวมไปถึงหน้าที่ความรับผิดชอบในการซ่อมแซมของต่างๆ ในบ้านให้ชัดเจน บางสัญญาเช่า แนบรูปถ่ายของอสังหาฯ ในสภาพก่อนเช่าไว้เลยด้วย เพื่อเป็นหลักฐานสภาพที่ควรจะเป็นเหมือนผู้เช่าย้ายออก

ที่สำคัญ อย่าลืมเก็บสัญญาเช่าไว้ให้ดี คุณอาจถ่ายรูปเก็บไว้เป็นไฟล์ภาพในมือถือ หรือสแกนเก็บไว้ด้วยกรณีที่สัญญาเช่ากระดาษไม่อยู่แล้ว ก็ยังพอมีหลักฐานไว้บ้าง  

2. รู้หน้าที่ของเจ้าของบ้านเช่า   

เมื่อมีผู้เช่าแล้ว ก็มีข้อกฎหมายบังคับที่เจ้าของบ้านเช่าไม่สามารถที่จะทำได้ ถึงแม้ว่าบ้านจะเป็นทรัพย์ของเรา เช่น

• เข้าบ้านที่ปล่อยเช่าโดยพลการ หากไม่ได้แจ้งล่วงหน้า หรือไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่า 
• ล็อคประตู เปลี่ยนกลอนประตู เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า ไม่จ่ายค่าเช่า  
• ไม่สามารถขนย้ายของผู้เช่าออกจากบ้านเช่าได้ ถ้าไม่ได้รับการยินยอมจากผู้เช่า  

ดังนั้น หากต้องการตรวจเช็คบ้านเช่า เจ้าของบ้านเช่าควรแจ้งและนัดผู้เช่าล่วงหน้าก่อน  รวมถึงการเข้าซ่อมแซมของในบ้านก็ต้องแจ้งผู้เช่าเช่นกัน 

3. คัดกรองผู้เช่าให้ดี 

หากมีสิ่งที่เจ้าของบ้านเช่า เรียนรู้ และอยากบอกต่อก็คงจะเป็น การรู้จักเลือกผู้เช่า  สิ่งที่ง่ายที่สุดในการตรวจสอบคือ สัมภาษณ์ผู้เช่าโดยตรง ถึงอาชีพการงาน เหตุผลในการเช่า สาเหตุของการย้ายออกจากที่เช่าเก่า ฯลฯ ก็เป็นการตรวจดูเบื้องต้นได้เช่นกัน 

ระวังผู้เช่าที่ขอย้ายเข้ากระทันหัน ดูวันนี้ ย้ายเข้าวันนี้เลย ก็ดูเป็นผู้เช่าที่ไม่เตรียมพร้อมหรืออาจถูกให้ย้ายออกกระทันหัน หรือผู้เช่าที่ต่อราคาแล้วต่อราคาอีก ก็อาจหมายถึงสัญญาณของปัญหาการเงินได้ และอย่ากลัวที่จะปฎิเสธผู้เช่าบ้าง เพราะถ้าได้ผู้เช่าไม่ดี ก็สู้ไม่มีดีกว่า 

4. ใจดีได้แต่อย่ามากเกินไป 

การผูกมิตรกับผู้เช่าเป็นสิ่งที่ดี แต่ควรอยู่ในระดับของธุรกิจแบบมืออาชีพ เพราะหากคุณผูกมิตรมากเกินไป แน่นอนว่าคุณอาจใจอ่อนให้กับหลายสถานการณ์จนสุดท้ายแล้วอาจจะกลับมาเดือดร้อนตัวคุณเองแทนได้  

5. สื่อสารอย่างมีประสิทธิภาพ 

การสื่อสารกับผู้เช่าให้มีประสิทธิภาพ คือ เรียบง่าย กระชับ ได้ใจความ อย่าพรรณนาถึงความยากลำบากที่คุณจะต้องเจอในการนัดช่างกับผู้เช่า ไม่จำเป็นต้องอธิบายยืดยาว หรือใช้คำศัพท์ยากๆ วนไปวนมา แต่ให้สื่อสารให้ตรงประเด็น เกิดอะไร แก้ไขอย่างไร ด้วยถ้อยคำที่สุภาพ นอกจากนี้ ควรแจ้งช่องทางการสื่อสาร ที่ผู้เช่าจะติดต่อคุณได้อย่างรวดเร็ว เช่น เบอร์โทรศัพท์ LINE หรืออีเมล เป็นต้น 



6. เรียนรู้ที่จะรับมือกับความไม่แน่นอน 

"ไม่มีอะไรแน่นอน" เป็นคำที่จริงอยู่ในทุกวงการ รวมถึงบ้านเช่าด้วย เมื่อคุณเริ่มปล่อยบ้านเช่า ขอให้เตรียมตัวที่จะรับมือกับความไม่แน่นอน เช่น การไม่มีผู้เช่า ผู้เช่าทำบ้านพัง ผู้เช่าค้างจ่าย ข้าวของเสียหาย ฯลฯ

ผู้เขียนเคยมีผู้เช่าที่ค้างค่าเช่ามากกว่า 3 เดือน ไม่ยอมออก ไม่ยอมจ่าย ขอผลัดไปเรื่อยๆ และสุดท้ายหายเงียบออกไปเอง แต่สภาพบ้านก็เสียหายเกินเงินประกันไปเยอะมาก นอกจากนี้ก็ยังเคยเจอผู้เช่าติดต่อจะทำสัญญาเช่าแล้ว เปลี่ยนใจไม่เช่ากระทันหันก็มี  

สิ่งที่เรียนรู้จากความไม่แน่นอนเหล่านี้ คือ เราต้องมีแผนรับมือที่ดี เช่น ถ้าของในบ้านเสียหาย เราสามารถซ่อมเองได้ไหม หรือมีช่างที่ไว้ใจได้ สามารถมาช่วยได้อย่างรวดเร็วหรือเปล่า ถ้าคุณไม่ได้อาศัยอยู่ใกล้กับบ้านที่ปล่อยเช่า หากเกิดปัญหา ควรจะมีใครสักคนที่ไว้ใจได้มาช่วยดูแล หรือถ้าผู้เช่าค้างจ่าย 1 วัน 1 สัปดาห์ 1 เดือน ต้องมีแผนจัดการอย่างไร ซึ่งนำมาสู่ข้อต่อไป… 

7. อย่าพึ่งแต่รายได้จากบ้านเช่า 

การปล่อยบ้านเช่า อาจเป็นรายได้ที่เพิ่มขึ้นมาให้คุณได้ แต่ปล่อยบ้านเช่าก็ไม่ใช่รายได้ที่มั่นคง แน่นอนว่าคุณอาจเจอช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า บางคนอาจกู้ซื้อบ้านมาเพื่อปล่อยเช่า เพราะหวังให้ผู้เช่ามาช่วยจ่ายค่าผ่อนบ้าน ซึ่งแม้จะเป็นไอเดียที่ไม่เลว แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคุณจะมีผู้เช่าได้ตลอดเสมอ ดังนั้น คุณควรที่จะมีรายได้หลักสำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หรือต้องแน่ใจว่าสามารถผ่อนบ้านได้จริง เพื่อไม่ให้เป็นภาระที่หนักเกินไปสำหรับคุณ