เกาะขอบงานสัมมนา 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเร็ว ๆ นี้ ดูเหมือนปีวอกนี้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่เห็นสัญญาณบวกที่ชัดเจน โดยเฉพาะปัญหาโพสต์ไฟแนนซ์ (สินเชื่อรายย่อย) ที่แนวโน้มปีนี้ ประเมินกันว่าอัตราหนี้เสีย (NPL) กับหนี้ครัวเรือนจะปรับเพิ่มขึ้น ส่อเค้าว่าธนาคารอาจจะยังไม่ผ่อนปรนหลักเกณฑ์ปล่อยกู้บ้านต่อไป

NPL สินเชื่อบ้านขยับขึ้น

โดย "ดร.ดอน นาครทรรพ" ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกลยุทธ์สถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดข้อมูลบนเวทีว่า สินเชื่ออสังหาฯ ณ สิ้น ไตรมาส 3/58 ยอดปล่อยกู้พรีไฟแนนซ์ (ปล่อยกู้โครงการ) ขยายตัว 6.5% ซึ่งอยู่ในระดับต่ำ เพราะผู้ประกอบการหันไประดมทุนผ่านตลาดทุนแทน ด้านโพสต์ไฟแนนซ์ขยายตัว 10.7% จากการปล่อยกู้อาคารชุดเป็นหลัก

อย่างไรก็ตาม สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของโพสต์ไฟแนนซ์มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น โดยปี 2557 มีอัตรา 2.18% ของมูลค่ารวม ไตรมาส 1-2/58 เพิ่มเป็น 2.4% ไตรมาส 3/58 ปรับเพิ่มเป็น 2.6% จากกลุ่มสินค้าบ้านจัดสรรและอาคารพาณิชย์ที่มีสินเชื่อด้อยคุณภาพมากขึ้น จึงเป็นส่วนที่ ธปท.ติดตามอยู่อย่างใกล้ชิด

หนี้ครัวเรือนยังพุ่ง

ด้าน ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดเผยข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั้งตลาดปี 2558 คาดการณ์ว่าอยู่ที่ 3.15 ล้านล้านบาท เติบโตขึ้น 10.5% จากปี 2557 ถือเป็นอัตราการเติบโตที่ดี คาดการณ์หนี้ครัวเรือนปี 2557 อยู่ที่ 79.7% ของGDP ปี2558 คาดว่าจะสูงขึ้นเป็น 82% และปี"59 น่าจะเพิ่มเป็น 83%

ในด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย พบว่า ธนาคารทุกแห่งยังมีเป้าหมายเติบโต ได้แก่ ธ.ออมสินโต 11% ธ.ซีไอเอ็มบี ไทย 10-15% ธ.กรุงไทย 6% ธอส. 5% ธ.กสิกรไทย 4-6% ธ.กรุงเทพ 4-5% แต่เป็นอัตราการเติบโตที่ชะลอลงจากปีก่อนเป็นส่วนใหญ่

"กรณีหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นดังกล่าวมีส่วนหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย3 ล้านล้านบาท คิดเป็นประมาณ 30% ของจีดีพี ซึ่งหากเป็นการซื้อบ้านหลังแรกถือว่าเป็นหนี้ที่มาจากการลงทุน เป็นสิ่งที่ดีในการส่งเสริมประชาชน เชื่อว่าแบงก์ยังคงเดินหน้าปล่อยกู้สินเชื่อบ้านเต็มที่"

กู้ยากเหมือนเดิม

ต่อเรื่องนี้"อธิปพีชานนท์" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ธนาคารมีความตั้งใจที่จะปล่อยกู้สินเชื่อบ้านเพิ่ม แต่จำเป็นต้องระมัดระวัง ดังนั้นการอนุมัติสินเชื่อจึงยากเหมือนปีก่อน ซึ่งผู้ประกอบการควรปรับตัว ทำขั้นตอนพรีแอปพรูฟก่อนให้ลูกค้าจองซื้อหรือระหว่างผ่อนดาวน์เพื่อลดความเสี่ยงลูกค้าถูกปฏิเสธปล่อยกู้ ในขณะที่มองว่ายังมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านต่ำในปัจจุบัน

ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาฯปีนี้เนื่องจากปีก่อนภาวะตลาดค่อนข้างหดตัวดังนั้นปี′59 น่าจะกลับมาโต 5-10% โดยสินค้าอาคารชุดจะครองส่วนแบ่งตลาด 50% มากที่สุดในตลาด สำหรับแนวราบ ทาวน์เฮาส์จะเป็นสินค้ามาแรง เพราะแนวรถไฟฟ้าขยายตัวไปชานเมืองมากขึ้น จึงตอบโจทย์ทั้งทำเล พื้นที่ใช้สอย และราคา กลายเป็นคู่แข่งคอนโดฯกับบ้านเดี่ยว

เมกะเทรนด์ปี′59

ตบท้ายด้วย "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดมุมมองว่า ตลาดอสังหาฯปีนี้ภาพรวมมีเมกะเทรนด์คือ

1.ผู้เล่นในตลาดมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่จากธุรกิจอื่น เช่น กลุ่มเจ้าสัวเจริญ เครือซีพี เครือเซ็นทรัล

2.การร่วมทุน ควบรวมกิจการ จะเกิดขึ้นมาก โดยเฉพาะนักลงทุนจีน

3.ผู้ซื้อเปลี่ยน จากลูกค้าเรียลดีมานด์กับนักลงทุนไทย เป็นลูกค้าชาวต่างชาติมากขึ้น

4.จุดขายเปลี่ยนจากเดิมทำเล สินค้า และราคา เป็นโครงการมิกซ์ยูส (ใช้งานได้หลากหลาย) เช่น โครงการไอคอนสยาม

5.ราคาที่ดินแพงขึ้น บริษัทรายกลางมีโอกาสน้อยลงทางด้านการเงิน

ไฮไลต์อีกเรื่องคือประเด็นการเช่าที่ดินรัฐ ถ้าสามารถขยายเวลาจาก 30 ปีเป็น 99 ปีได้จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาฯ เพราะยิ่งเช่าได้นาน ธนาคารจะปล่อยกู้สินเชื่อได้เท่ากับที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าจะเป็นแค่สิทธิการเช่าก็ตาม

ที่มา:prachachat.net