อสังหาฯ เห็นด้วยให้แก้เกณฑ์ LTV ปลุกกำลังซื้อรายย่อย กระตุ้นเศรษฐกิจ

ในที่สุด มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติที่บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ก็เดินมาถึงจุดที่ต้องทำ ไมเนอร์เชนจ์ หลังจากบังคับใช้ 9 เดือนเต็ม ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน-31 ธันวาคม 2562 เนื่องจากมีผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างกว้างขวาง
เขียนเมื่อวันที่: 13 มกราคม 2020 ประเภท: ข่าว , ตลาดอสังหา

ในที่สุด มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติที่ บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ก็เดินมาถึงจุดที่ต้องทำ ไมเนอร์เชนจ์ หลังจากบังคับใช้ 9 เดือนเต็ม ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน-31 ธันวาคม 2562 เนื่องจากมีผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างกว้างขวาง

LTV กระแทกเงินกู้สัญญา 2 ดิ่งเหว


สถิติจาก “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” โชว์ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบสถาบันการเงินเอกชนและรัฐ ช่วง 1 มกราคม-พฤศจิกายน 2562 พบว่า ภาพรวมสินเชื่อเติบโต 6.3% แบ่งเป็นแนวราบ โต 11.8% แต่คอนโดมิเนียมติดลบ -7.4% เจาะลึกการกู้สัญญาแรก ตัวเลขเฉพาะสินเชื่อสถาบันการเงินเอกชน (ไม่รวมสินเชื่อแบงก์รัฐ) การปล่อยกู้ซื้อบ้านโต 5% คอนโดฯติดลบเล็กน้อย -1.9% แต่พอเป็นสัญญาที่ 2 ขึ้นไป การปล่อยกู้ซื้อบ้านติดลบ -10.4% ส่วนคอนโดฯแทบไม่ต้องเดา ติดลบถึง -25.3%


ทั้งนี้ทั้งนั้น แบงก์ชาติยังไม่ได้แยกให้ว่า ตัวเลขสัญญาที่ 2 ที่ติดลบมากมายนั้น หากคัดกรองเฉพาะช่วงที่ LTV มีผลบังคับใช้จริง ๆ คือ เริ่มต้นไตรมาส 2/62 คาดว่ายอดติดลบจะสูงกว่านี้


เป็นเหตุผลให้ “ดร.วิรไท สันติประภพ” ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาพูดชัด ๆ เป็นครั้งแรกว่า แบงก์ชาติอยู่ระหว่างทบทวนมาตรการ LTV โดยวางกรอบเวลาว่าจะประกาศมาตรการผ่อนปรนให้จบภายในมกราคม 2563


เหตุผลเพื่อ “…ไม่ให้เกณฑ์ LTV ตึงเกินไป หรือทำให้มีผลข้างเคียงเกินควรต่อผู้ที่เกี่ยวข้อง”


พฤติกรรมเปลี่ยน ซื้อบ้าน 1-2 หลัง


“วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่า นับตั้งแต่ก่อนมีมาตรการ LTV และตลอดปี 2562 ทางตัวแทน 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์มีข้อเรียกร้องให้ชะลอการใช้ออกไปก่อน เพราะจังหวะการนำมาใช้บังคับไม่เหมาะสม เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังชะลอตัวต่อเนื่อง


ล่าสุด ข้อเสนอยังคงเหมือนเดิม กล่าวคืออย่างน้อยให้เลื่อนการบังคับใช้ออกไป 1 ปี โดยยกเว้นบังคับใช้ในปี 2563 และเริ่มนำกลับมาใช้ใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2564


ทั้งนี้ สมาคมเห็นด้วยกับการนำมาตรการ LTV มาบังคับใช้ เพราะสร้างเสถียรภาพให้กับระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระยะยาว อย่างไรก็ตาม แบงก์ชาติต้องการแก้ปัญหาหลัก คือ สินเชื่อมีเงินทอน ซึ่งเป็นเพียงจุดเล็ก ๆ ของอุตสาหกรรม แต่ LTV มีผลกระทบรุนแรง เปรียบเหมือนมีผู้ป่วยแล้วให้ยาปฏิชีวนะที่ต้องการให้มีผลครอบคลุมเยอะมาก จนกลายเป็นว่าตัวยาไม่ได้ฆ่าเชื้อโรคร้ายอย่างเดียว แต่ฆ่าเชื้อดีด้วย


คำว่าฆ่าเชื้อโรคร้าย เปรียบเทียบถึงนักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ส่วนการฆ่าเชื้อดี คือ ผู้ซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่โดนผลกระทบจาก LTV ไปด้วย



“เศรษฐกิจอย่างนี้ สิ่งที่รัฐควรทำ คือ พยายามให้กระทบเรียลดีมานด์น้อยที่สุด เราพยายามบอกว่า การซื้อหลังที่ 2 ไม่ใช่ซื้อเก็งกำไร แต่ซื้อเพื่ออยู่จริง พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยทุกวันนี้ การมีบ้าน 1-2 หลัง กลายเป็นเรื่องปกติไปแล้ว”


และ “…อีกส่วนที่คิดว่าสำคัญ ภาวะเศรษฐกิจไทยที่สโลว์ดาวน์ เราต้องการกระตุ้นลงทุน ถ้าปิดกั้น ใส่ LTV ที่เกี่ยวกับนักลงทุน ยิ่งทำให้สโลว์ดาวน์ ไม่สนับสนุนให้มีการลงทุนของไพรเวตเซ็กเตอร์ ซึ่งกำลังซื้ออาจเหลือ ถามว่าแบงก์ชาติห้ามไหม


ไม่ได้ห้ามก็จริง แต่บังคับให้วางเงินดาวน์ 20-30% ทำให้ผลตอบแทนลงทุนไม่น่าสนใจ ผู้ซื้อนักลงทุนก็เลยหายไป”


แนะบังคับเงินดาวน์แพงหลังที่ 3 เป็นต้นไป


ในฟากของ “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวสอดคล้องกันว่า ผู้ซื้อเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง มีการเปลี่ยนพฤติกรรม เดิมภาครัฐมองว่าลูกค้าเรียลดีมานด์ต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้น


ปัจจุบันอยากให้ปรับกระบวนคิดใหม่ ลูกค้าเรียลดีมานด์มีหลายเหตุผลที่มีการซื้อหลังที่ 2 มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นมีบ้านอยู่นอกเมือง ซื้อคอนโดฯให้ลูกเรียน, อยู่ใกล้ที่ทำงาน, คนต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ซื้อคอนโดฯ ดีกว่าเช่าอพาร์ตเมนต์, รวมทั้งคนกรุงเทพฯไปทำงานต่างจังหวัดก็มีการซื้อบ้านอยู่ทดแทนการเช่า ฯลฯ


ในขณะที่สถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยตอนนี้ตึงตัวไปหมด คนอยากมีบ้านเจอภาวะซื้อได้แต่โอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน เกณฑ์ LTV กดดันให้การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดจนยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น


แนวทางข้อเสนอซึ่งเป็นหลักการเดียวกันของ 3 สมาคมวงการที่อยู่อาศัย ก็คือขอให้ LTV ใช้บังคับเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป


ปลดล็อกการกู้ร่วมแบบไม่มีเงื่อนไข


สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ “ธีรเดช เกิดสำอางค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-ทาวน์เฮาส์บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นสั้น ๆ ว่า 


ปี 2563 ดีที่สุด คือ ยกเลิกการใช้ LTV ไปก่อน แต่ถ้าทำไม่ได้ อย่างน้อยที่สุดมีมาตรการผ่อนปรนออกมาก็ยังดี ในฐานะผู้บริหารที่มีพอร์ตทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท เป็นหลัก และมียอดโอน ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16,000 ล้านบาท จุดโฟกัสของพฤกษาฯอยู่ที่ขอให้มีการ “ปลดล็อกการกู้ร่วม” โดยไม่ต้องมีเงื่อนไข


สิ่งที่เผชิญในช่วงบังคับใช้ LTV 9 เดือนที่ผ่านมา เดิมเวลาเปิดพรีเซลโครงการใหม่ มียอดจองซื้อ 300-400 ล้านบาท ในจำนวนนี้ลูกค้าขอยกเลิกการจองก่อนกู้เงิน 40% แต่หลังจากมีมาตรการ LTV บังคับใช้ ยอดขอยกเลิกสูงขึ้นเป็น 50%


ถัดมา ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ยื่นกู้ เดิมมี 7-10% หลังจากมี LTV ยอดเพิ่มเป็น 15% ถือว่าสูงมาก



ปัญหาการกู้ร่วมอยู่ที่ผู้กู้ร่วมถูกนับเหมารวมว่า ซื้อบ้านหลังแรกร่วมกับผู้กู้หลัก ซึ่งมีเงินดาวน์ 5% ต่อมาหากผู้กู้ร่วมต้องการซื้อบ้านหลังแรกของตัวเอง ต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% เพราะแบงก์ชาติตีความว่า เป็นการซื้อหลังที่ 2 


ในประเด็นนี้ แบงก์ชาติเพิ่งมีประกาศผ่อนปรนการกู้ร่วม แต่ยกเว้นให้เฉพาะผู้กู้ร่วมที่ “ไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม” กับผู้กู้หลัก


ทำให้มีการตีความว่า เป็นการปลดล็อกแบบหลอก ๆ เพราะในทางปฏิบัติ ธนาคารที่ปล่อยกู้จะใส่ชื่อผู้กู้ร่วมให้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้กู้หลัก เพราะเวลามีปัญหาเบี้ยวหนี้ การติดตามผลทำได้ง่ายกว่าทั้งผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วม


“ฐานลูกค้าของผมขอสินเชื่อซื้อทาวน์เฮาส์เป็นสัญญาที่ 2 สัดส่วนถึง 18% หรือเกือบ 3,000 ล้าน ส่วนใหญ่คนกู้อยากมีกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่มีใครอยากมีหนี้โดยไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่มีใครอยากมีหนี้ลอย ในขณะที่แบงก์ชาติออกประกาศให้การกู้ร่วม


กรณีไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ไม่ต้องนับเป็นหลังที่ 1 ซึ่งต้องบอกว่าไม่ได้ปลดล็อกจริง ช่วยอะไรไม่ได้เลย ถ้าต้นทางคือแบงก์ชาติไม่แก้ไขเรื่องนี้ เพราะสุดท้าย ลูกค้าผู้กู้ร่วมก็ซื้อบ้านหลังแรกของตัวเองไม่ได้อยู่ดี”


สภาหอฯยื่นหนังสือแก้ด่วน ด่วน


สุดท้าย “อธิป พีชานนท์” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย บอกว่า สภาหอฯ เตรียมยื่นหนังสือถึงแบงก์ชาติเรียกร้อง 2 ประเด็น


1.ขอให้ผู้ว่าการ ธปท. เลื่อนการบังคับใช้ LTV เป็น 1 มกราคม 2564 

2.ถ้าไม่สามารถเลื่อนได้ ขอให้ผ่อนปรนสัญญาที่ 3 โดยสัญญาที่ 1+2 ใช้เกณฑ์ LTV เดิม คือ กู้ซื้อบ้านมีเงินดาวน์ 5% ซื้อคอนโดฯเงินดาวน์ 10%


ส่วนข้อกังวลคนเก็งกำไรคอนโดฯ หรือสินค้าตากอากาศบางประเภท ขอให้โฟกัสทำเลหรือสินค้าที่น่ากังวลเป็นจุด ๆ ไป ไม่ทำแบบเหมารวม เช่น คอนโดฯ ตากอากาศในภูเก็ต พัทยา หรือกลุ่มราคาแพงเกิน 5-7 ล้านบาท เป็นต้น


“บ้าน-คอนโดฯ ตอนนี้หัวปักดินกันหมดแล้ว ยอดพรีเซลคอนโดฯติดลบ -30% บ้านจัดสรรไม่มีปัญหามาก เพราะคนซื้อเรียลดีมานด์ ตัวเลขลง -5% ถ้า LTV ไม่มีการผ่อนปรนให้รีแลกซ์เทรนด์ ตลาดยิ่งจะเป็นช่วงขาลงลึกลงไปเรื่อย ๆ”



ข้อมูลจาก: prachachat.net
แชร์บทความนี้

ลิงค์สำหรับการแบ่งปันบทความบนเว็บอื่นๆ:

คลิก Like เลยเพื่อไม่พลาดกับบทความน่าสนใจอื่นๆ

ประเภทบทความแนะนำ: ข่าว ตลาดอสังหา เรื่องน่ารู้ แต่งบ้าน/ตกแต่ง รถไฟฟ้า ซื้อบ้าน, ซื้ออสังหา คอนโด รีโนเวท ไอเดีย ขายบ้าน เช่าบ้าน ห้องน้ำ ห้องนอน รถไฟฟ้าสายสีม่วง ห้องครัว บ้านเดี่ยว ประหยัดพื้นที่ ก่อสร้าง ทาวน์เฮ้าส์ / ทาวน์โฮม Before/After ประชาสัมพันธ์ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ห้องนั่งเล่น ที่ดิน การจัดบ้าน รถไฟฟ้าสายสีชมพู รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ความปลอดภัย ออฟฟิศ/สำนักงาน สวน สุนัข/หมา ฮวงจุ้ย สุขภาพ วิธีการใช้งาน วอลล์เปเปอร์ การเคหะแห่งชาติ ภูเก็ต หอพัก, อพาร์ทเมนท์ ต้นไม้ เพื่อนร่วมห้อง, รูมเมท ภาษี บ้านประชารัฐ บ้านหลังแรก สไตล์ญี่ปุ่น บ้านเอื้ออาทร DIY ทำเอง ไฟไหม้/อัคคีภัย นายหน้า สินเชื่อ กระเบื้อง มัดจำ วาชิเทป

บทความใหม่ล่าสุด

มิ.ย.ได้นั่งแน่ ! บีทีเอสสถานีวัดพระศรีฯ ปลุกตลาดคอนโดฯย่านสะพานใหม่

รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วง “หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต” ที่ผ่านมาเปิดถึงสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ... อ่านต่อ...

ค่าผ่านทาง มอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช 4 ล้อสูงสุด 255 บาท เกิน 6 ล้อ สูงสุด 587 บาท

ครม.มีมติเห็นชอบในหลักการร่างกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ยานยนต์บนทางหลวงพิเศษหมายเลข 6 ตอนบางปะ ... อ่านต่อ...

พ.ค.นี้ วิ่งฟรีมอเตอร์เวย์พัทยา-อู่ตะเภา เชื่อมนิคมมาบตาพุด-ผุดถนนใหม่รับ EEC หมื่นล้าน

ดีเดย์ พ.ค.นี้ กรมทางหลวงเปิดทดลองใช้ฟรีมอเตอร์เวย์ “พัทยา-มาบตาพุด” ก่อนเริ่มเก็บค่าผ่านทางเดือน ส. ... อ่านต่อ...

เปิดโพย ที่จอดรถ 2.7 หมื่นคัน จูงใจทิ้งรถส่วนตัวนั่งรถไฟฟ้า

การจัดพื้นที่จอดแล้วจร หรือ Park & Ride ในแนวรถไฟฟ้า นับเป็นอีกหนึ่งนโยบายของรัฐบาลที่พยายามจะผลักดั ... อ่านต่อ...

เคาะ “ผังเมืองรวมนนทบุรี” บังคับใช้ปีนี้ เขย่าใหม่พื้นที่ 3.8 แสนไร่ บูม 23 สถานีรถไฟฟ้า 3 สาย

รอเสนอบอร์ดผังเมืองจังหวัดเคาะ คาดประกาศใช้ในปี 2563 ยกเครื่องทุกพื้นที่ รับรถไฟฟ้า 3 สาย 3 สี “ม่วง ... อ่านต่อ...