เศรษฐี-ตระกูลดังเจ้าของแลนด์ลอร์ดทั่วประเทศขยับตัวครั้งใหญ่ แห่ตั้งบริษัท “ทำนา-ทำสวน-ทำไร่” จัดพอร์ตที่ดินรับมือกฎหมายที่ดิน มีผลบังคับใช้ 1 ม.ค. 2563 ที่ปรึกษากฎหมายเผยเป็นโมเดลเพื่อหลบภาระภาษี “ที่ดินรกร้าง” ที่ต้องจ่าย 0.3% และปรับทุก 3 ปี สูงกว่าภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นสิบเท่าตัว

จากที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ผ่านกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อปลายปี 2561 ที่ผ่านมา โดยยกเว้นให้กับบุคคลธรรมดาและที่ดินเพื่อเกษตรกรรม 3 ปีแรก ส่วนธุรกิจรายใหญ่จัดเก็บทันทีเริ่ม 1 มกราคม 2563 ทั้งนี้พบว่ามีความเคลื่อนไหวของเศรษฐีที่ดิน ตระกูลดังหลายราย ในการบริหารจัดการทรัพย์สินประเภทที่ดินกันอย่างคึกคัก ในการจัดตั้งบริษัทเพื่อบริหารประกอบกิจการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งให้เช่า ซื้อขาย และที่น่าสนใจ คือ มีจำนวนมากที่จัดตั้งบริษัทประกอบกิจการให้เช่าที่ดินทำสวน ทำไร่ หรือเพื่อกิจกรรมทางการเกษตรอื่น ๆ

ตระกูลดังจัดพอร์ตอสังหาฯ

เริ่มจากตระกูลโอสถานุเคราะห์ โดยนางเสาวณีย์ โอสถานุเคราะห์ บุตรสาวคุณหญิงมาลาทิพย์ โอสถานุเคราะห์ เจ้าของกลุ่มบริษัทพรีเมียร์ มาร์เก็ตติ้ง ที่ตั้งบริษัท เอส.เอส.เรียล (สวนหลวง) จำกัด และบริษัท เอส.เอส.เรียล (หลังสวน) จำกัด เมื่อเดือนธันวาคม 2561 เพื่อให้เช่า ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และสิ่งก่อสร้างอาคาร บ้านเรือน อพาร์ตเมนต์ อาคารชุด คอนโดมิเนียม

เช่นเดียวกับตระกูลศรีเฟื่องฟุ้ง ของเจ้าสัวบุญทรง ศรีเฟื่องฟุ้ง นักธุรกิจรายใหญ่ เมื่อช่วงดือนธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา จดทะเบียนตั้งบริษัทให้เช่าและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในนามบริษัท บี วี เอส แลนด์ จำกัด และบริษัท บี วี เอส เอสเตท จำกัด จากก่อนหน้านี้ที่ได้ทยอยตั้งบริษัทให้เช่าอสังหาริมทรัพย์หลายบริษัท ในช่วงปี 2560 ที่ผ่านมา อาทิ บริษัท บี แอนด์ วี ธัญญ จำกัด บริษัท บี แอนด์ วี ปทุม จำกัด บริษัท บี แอนด์ วี 99 จำกัด บริษัท บี วี เอส วิลเลจ เป็นต้น

รวมทั้ง ดร.ชัชวิน-คุณหญิงดารณี เจริญรัชต์ภาคย์ นักธุรกิจชื่อดังที่ตั้งบริษัทพร้อม ๆ กัน 2 แห่ง เมื่อเดือนธันวาคม 2561 คือ บริษัท เทอร์รา เวนเจอร์ จำกัด และบริษัท เทอร์รา เวสท์ จำกัด เพื่อให้เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

และนายไชย ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไทยประกันชีวิต จำกัด และ น.ส.พิมพ์ลดา ไชยวรรณ ที่ตั้งบริษัท ทรัพย์มีสุข จำกัด เมื่อช่วงเดือนมีนาคม 2561 เพื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

แห่ตั้งบริษัททำนา-ทำไร่

ขณะที่แลนด์ลอร์ดอีกจำนวนไม่น้อยก็มีการจัดตั้งบริษัทเพื่อให้เช่าทำการเกษตร อาทิ ตระกูลแพทยานันท์ กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่ได้ตั้ง 3 บริษัท คือ บริษัท ทีเอ็มเอวัน จำกัด บริษัท ทีเอ็มเอทู จำกัด และบริษัท ทีเอ็มเอทรี จำกัด เพื่อประกอบกิจการค้า เลี้ยงสัตว์ ทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำการเกษตร ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม) รวมถึงกลุ่มตระกูลสันติวัฒนา เจ้าของกิจการน้ำมันพืชรายใหญ่ “น้ำมันพืชคิง” ที่ได้ตั้ง บริษัท สันติ ร่วมใจ จำกัด เมื่อเดือนธันวาคม 2561 เพื่อประกอบกิจการให้เช่าที่ดิน ทำสวน ทำไร่

ขณะที่ตระกูลสัจจาไชยนนท์ ที่เดิมทำกิจการค้าไม้ในชื่อ บริษัท สยามเฮงหมง จำกัด ได้แตกไลน์ธุรกิจออกมาทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเดือนธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา ได้ตั้งบริษัท สัจจไพศาล จำกัด เพื่อประกอบกิจการทางด้านการเกษตร ทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำการประมง และเพาะปลูกพืชต่าง ๆ และบริษัท สัจจรุ่งโรจน์ จำกัด ประกอบกิจการทางด้านเกษตรกรรม ทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำการประมง และเพาะปลูกพืชผลต่าง ๆ

ส่วนนายเจริญพร สุจินตะบัณฑิต กรรมการและผู้บริหาร สภาหอการค้าไทย-จีน เจ้าของบริษัท พรชัย อิควิปเมนท์ จำกัด เมื่อเดือนธันวาคม 2561 ได้ตั้งบริษัท วิโปซาโต จำกัด ประกอบกิจการทำนา ทำสวน ทำไร่เช่นกัน

นักธุรกิจ ตจว.โมเดลเดียวกัน

นอกจากนี้พบว่า นักธุรกิจและเจ้าของแลนด์ลอร์ดในหลาย ๆ จังหวัด อาทิ นครราชสีมา เชียงใหม่ สมุทรสาคร นนทบุรี กาญจนบุรี ได้ทยอยตั้งบริษัทขึ้นมา โดยระบุวัตถุประสงค์ว่า ประกอบกิจการให้เช่าที่ดินเพื่อทำตลาดทุกประเภท, ให้เช่าที่ดินสำหรับทำตลาดนัด-ตลาดสด, ให้เช่าที่ดินว่างเปล่า, ให้เช่าที่ดินเพื่อการเกษตร, ให้เช่า-พื้นที่สำหรับตากแห้ง ลานข้าวเปลือก ข้าว ข้าวโพด มัน มันสำปะหลัง และมีหลายบริษัทที่ระบุในวัตถุประสงค์การตั้งบริษัทว่า เพื่อประกอบกิจการทำนา ทำสวน ทำไร่

อย่างไรก็ตาม หากย้อนกลับไปจะพบว่า ก่อนหน้านี้ในช่วงปี 2560 ก็มีตระกูลดังจำนวนหนึ่งที่ทยอยตั้งบริษัทเพื่อดำเนินกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมา อาทิ ตระกูลกรรณสูต โดยนายไกรสีห์ (อดีตผู้ว่าการ กฟผ.) นางผ่องจิตต์ กรรณสูต และนางชญานี เกริกกฤตยา ที่ตั้งบริษัทชื่อ “มีสุขแลนด์” ขึ้นมามากกว่า 10 บริษัท

จัดพอร์ต “ลดภาระ” ภาษีที่ดิน

นายพรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน ในฐานะโฆษกสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้ร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอยู่ระหว่างรอให้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ซึ่งจะเริ่มมีการจัดเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2563 เป็นต้นไป ซึ่งขณะนี้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกำลังจัดทำกฎหมายลูกร่วม 10 ฉบับ

สำหรับกรณีที่มีเอกชนแห่ไปจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเพื่อทำธุรกิจให้เช่าที่ดินเป็นหลักนั้นเข้าใจว่า น่าจะเป็นการปรับตัวรับมือกับภาษีที่ดิน เนื่องจากหากปล่อยไว้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าจะต้องเสียภาษี และปรับเพิ่มขึ้นทุก ๆ 3 ปี

“ในปีแรก ๆ อัตราภาษีระหว่างการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ กับที่รกร้างว่างเปล่า ยังเสียอัตราเท่ากัน แต่หากผ่านไปทุก 3 ปี ยังปล่อยเป็นที่รกร้างว่างเปล่าอยู่ ยังไม่ทำประโยชน์ ก็จะถูกปรับอัตราภาษีเพิ่มอีก 0.3% ซึ่งการที่เห็นไปจดทะเบียนตั้งบริษัทให้เช่าที่ดินกันก็คงเป็นการปรับตัว เป็นการบริหารจัดการทรัพย์สินของแต่ละคน โดยหลักการของภาษีที่ดินฯก็คือ อะไรที่ทำประโยชน์ก็จะเสียภาษีถูกกว่าอะไรที่ไม่ทำประโยชน์” นายพรชัยกล่าว

ตั้งบริษัทจัดการง่ายกว่า

ขณะที่แหล่งข่าวจากกรมสรรพากรกล่าวว่า กรณีที่มีการแห่ไปจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท โดยระบุวัตถุประสงค์ทำธุรกิจให้เช่าที่ดิน หรือเพื่อการเกษตร น่าจะเป็นเรื่องการลดผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นหลัก อย่างไรก็ดี การประกอบธุรกิจในรูปนิติบุคคลย่อมมีความเสี่ยงทางด้านภาษีที่น้อยกว่าการทำธุรกิจในรูปบุคคลธรรมดา โดยอัตราภาษีเงินได้ที่ต้องชำระก็ต่ำกว่า คือ นิติบุคคลจะเสียอยู่ที่ 20% แต่หากเป็นบุคคลธรรมดาจะเสียอัตราสูงสุดถึง 35% และการทำธุรกิจในรูปนิติบุคคลจะปลอดภัยกว่า เพราะเวลาเจ๊งก็รับผิดไม่เกินมูลค่าหุ้นที่ลงไป

เสียภาษีต่างกัน 10-30 เท่า

แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษากฎหมายภาษีเปิดเผยว่า ช่วงที่ผ่านมากลุ่มเศรษฐีที่ดินมีการวางแผนเพื่อรับมือกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่ากฎหมายจะมีการปรับแก้สาระสำคัญไปมากแล้วก็ตาม แต่ก็ยังส่งผลกระทบต่อกลุ่มเศรษฐีที่ดินจำนวนมาก โดยหลายตระกูลมีการจัดพอร์ตเพื่อให้สอดรับกับข้อกฎหมายที่ดินใหม่ รวมถึงในส่วนของภาษีมรดกที่ผลบังคับใช้ไป ด้วยการจัดตั้งเป็นบริษัทเพื่อให้การจัดการเป็นไปได้สะดวก ทั้งเป็นการจัดสรรแบ่งมรดกเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง

ในส่วนของที่พบว่ามีเศรษฐีที่ดินและตระกูลดังจัดตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อถือครองที่ดิน และระบุว่าเพื่อทำนา ทำสวน ทำไร่ หรือเลี้ยงสัตว์ ก็เพื่อให้เข้าเกณฑ์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่มีผลบังคับใช้ในปี 2563 เพราะหากปล่อยเป็นที่ดินรกร้างจะต้องเสียภาษีเริ่มต้น 0.3% และปรับเพิ่มขึ้นทุก ๆ 3 ปี เพดานสูงสุด 3% แต่ในกรณีที่ดินเพื่อการเกษตร หากมูลค่า 0-75 ล้านบาท เสียภาษีเพียง 0.01%, มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสีย 0.03% และมูลค่า 100-500 ล้านบาท เสียภาษี 0.05%

แหล่งข่าวกล่าวว่า หากกรณีที่ดินมูลค่า 75 ล้านบาท หากทำการเกษตรจะเสียภาษี 7,500 บาท

แต่หากเป็นที่ดินรกร้าง ไม่ได้ทำประโยชน์ จะเสียภาษี 225,000 บาท เรียกว่าแตกต่างกันถึง 30 เท่า และถ้าที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท ทำการเกษตรเสียภาษี 30,000 บาท ถ้าเป็นที่ดินไม่ได้ทำประโยชน์จะเสียภาษี 300,000 บาท หรือต่างกัน 10 เท่า ดังนั้นก็เป็นเรื่องปกติที่เจ้าของที่ดินทั้งหลายต้องมีการจัดการเพื่อให้เสียภาษีน้อยที่สุด

ที่ดินรกร้างภาษีสูงสุด 3%

ทั้งนี้ สำหรับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราภาษีสำหรับที่ดินที่ใช้ประโยชน์ด้านพาณิชยกรรม เพดานสูงสุดอยู่ที่ 1.2% แต่จะจัดเก็บตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบขั้นบันได มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%, มูลค่า 50-200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%, มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5% มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6% และมูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7%

ส่วนที่รกร้างไม่ได้ทำประโยชน์ อัตราภาษีจะเหมือนกับที่ดินที่ใช้ประโยชน์ด้านพาณิชยกรรมประเภทอื่น ๆ แต่จะเพิ่มอัตราภาษี 0.3% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมไม่เกิน 3%

สำหรับที่ดินเกษตรกรรม จะมีเพดานสูงสุดที่ 0.15% โดยจะเริ่มจัดเก็บเป็นขั้นบันไดเช่นเดียวกัน คือ มูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.01% มูลค่า 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.07% และมูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.1% โดยในส่วนของบุคคลธรรมที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี