สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดิน โดยที่ดินแปลงนั้นเป็น น.ส.3 ก. อาจสงสัยว่าสามารถซื้อ ขาย น.ส.3 ก. ได้หรือเปล่า แล้วหากซื้อมาแล้วจะนำมาเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) ได้หรือไม่ วันนี้บ้านไฟน์เดอร์ก็นำเอาข้อมูลมาบอกกัน 

น.ส.3 ก. คืออะไร 

น.ส.3 ก. คือ ประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งเป็นหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)

นอกจากนี้ ยังมี 

- น.ส.3 ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)

- น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)

สรุปแล้ว น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ที่มีกำหนดตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศ ในขณะที่ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทั้งหมดสามารถโอนซื้อขายได้ และสามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ และที่ดินต้องมีลักษณะตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด (ดู ที่ดินที่จะออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้)

ข้อควรพิจารณา: การออกโฉนดที่ดินของ น.ส.3 ก. เนื่องจากการรังวัดเดิมทำได้ไม่ละเอียด อาจไม่ตรง ทำให้ขนาดที่ดินหลังออกโฉนดเปลี่ยนแปลงได้ นั่นคือขนาดที่ดินอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ได้ ผู้ซื้อควรตรวจสอบรูปที่ดิน และสอบถามกับทางสำนักงานที่ดินสาขานั้นๆ อีกครั้ง  

หลักฐานประกอบการขอออกโฉนดที่ดิน

• ผู้ขอออกโฉนดได้ ต้องเป็นผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของสิทธิที่ดินเท่านั้น โดยเตรียมเอกสาร ต่อไปนี้
• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส (กรณีสมรสแล้ว) หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล (ถ้ามี)
• หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก.,น.ส.3 ข) หรือใบสำคัญแสดงการนำที่ดินขึ้นทะเบียน (แบบหมายเลข 3)
• หลักฐานการเสียภาษีที่ดิน หรือหลักฐานอื่นที่เกี่ยวข้อง 

ขั้นตอนการออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย

1. เจ้าของที่ดินยื่นเรื่องขอออกโฉนด ที่สำนักงานที่ดิน ชำระเงินค่าธรรมเนียม นัดทำการรังวัด 

3. เจ้าหน้าที่จะนัดคิวรังวัด ค้นหาหลักฐานที่ดินและแผนที่ แจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียง  

4. ช่างรังวัดออกไปทำการรังวัด พิสูจน์สอบสวน สอบถามผู้ปกครองท้องที่ และส่งหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียง 

5. ตรวจสอบความถูกต้องเสนอเจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินสั่งการ ส่งฝ่ายทะเบียน 

6. จัดทำประกาศออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเสนอเจ้าพนักงานที่ดิน และส่งประกาศ  

7. เสนอเรื่องขออนุมัติผู้ว่าราชการจังหวัด (กรณีขอออกโฉนดที่ดินเนื้อที่เกิน 50 ไร่)  

8. เจ้าพนักงานที่ดินลงนามออกโฉนดที่ดิน และแจ้งเจ้าของที่ดินมารับโฉนดที่ดิน 

ข้อควรพิจารณา: ขั้นตอน ระยะเวลาดำเนินการ รวม 83 วัน (ไม่รวมระยะเวลารอการรังวัด และไม่รวมถึงกรณีมีผู้โต้แย้งสิทธิในการออกโฉนด) 

ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการออกโฉนดที่ดิน 

1. ค่าธรรมเนียมออกโฉนดที่ดิน เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ แปลงละ 50 บาท (เนื้อที่เกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกิน ไร่ละ 2 บาท(เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่)  

2. ค่าหลักเขตเหมาจ่าย(ไม่ว่าจะใช้หลักเขตกี่หลักก็ตาม) แปลงละ 60 บาท

3. ค่ามอบอำนาจ หากมี จะต้องเสียค่ามอบอำนาจเพิ่มเรื่องละ 20 บาท อากรปิดในหนังสือมอบอำนาจเรื่องละ 30 บาท

4. ค่ารังวัดลักษณะเหมาจ่าย แบ่งเป็น

     3.1 ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่งหมายข้างเคียงทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ 100 บาท

     3.2 ค่าป่วยการเจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่ วันละ 50 บาท

     3.3 เนื้อที่ไม่เกิน 30 ไร่ เวลาทำการ 3 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 5,550 บาท