เห็นประกาศขายที่ดินราคาถูก แต่คนขายแจ้งว่าเป็นที่ดิน ภ.บ.ท. 5 หมายความว่าอย่างไร แตกต่างจากโฉนดที่ดิน หรือใบ น.ส.ก. 3 ไหม และสามารถซื้อขายได้หรือเปล่า วันนี้ บ้านไฟน์เดอร์ พามาสรุปประเด็นนี้กัน

ใบ ภ.บ.ท. 5 ไม่ใช่โฉนดที่ดิน 

ใบภ.บ.ท. 5 มีชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า "แบบแสดงรายการที่ดินซึ่งเป็นเอกสารประกอบการเสียภาษีบำรุงท้องที่" หรือ ภาษีดอกหญ้า เป็นเพียงเอกสารการรับเงินภาษีท้องถิ่น (คล้ายใบเสร็จรับเงิน) แต่ไม่ใช่เอกสิทธิ์ในการถือครองที่ดิน แต่อย่างใด

ผู้ครอบครองที่ดิน มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินบำรุงท้องที่ ของทุกปี ให้กับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น องค์การบริหารส่วนตำบล/เทศบาล หรือ สำนักงานเขต และสำหรับที่ดินที่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ ที่ดินสาธารณประโยชน์ ปัจจุบัน กระทรวงมหาดไทยงดการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2551 เนื่องจาก เป็นช่องทางที่ทำให้คนเข้าไปบุกรุกป่า และนำมาเสียภาษีท้องที่ และอ้างสิทธิครอบครอง 

ซื้อขายที่ดินที่มีใบ ภ.บ.ท. 5 ได้หรือไม่  

เมื่อใบ ภ.บ.ท. 5 ไม่ใช่โฉนดที่ดิน และไม่ใช่การระบุสิทธิครองครอง แต่เป็นการที่รัฐบาลอนุมัติให้บุคคลสามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำกิน โดยสามารถตกทอดให้ทายาท หรือโอนสิทธิไปยังอีกบุคคลหนึ่งได้ แต่ก็ย้ำอีกครั้งว่า การซื้อขายที่ดินตาม ภ.บ.ท. 5 ไม่ใช่ การได้เป็นเจ้าของที่ดินนั้นๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน 

ข้อควรระวังเมื่อซื้อที่ดินจากใบ ภ.บ.ท. 5 

เนื่องจากที่ดินตามเอกสาร ภ.บ.ท.5 ยังไม่ได้รับการพิสูจน์สิทธิที่ดิน จึงมีความเสี่ยงมาก ที่ซื้อไปแล้วอาจมีปัญหาตามมาภายหลัง เช่น 

1. ที่ดินอาจเป็นที่ดินสาธารณะ ที่ป่าชายเลน ป่าสงวน/อุทยานแห่งชาติ หรือที่ดินของบุคคลอื่น ทำให้ภายหลัง ผู้ครองครองอาจไม่สามารถใช้ประโยชน์ส่วนตัวได้อีกต่อไป  
2. ขนาดที่ดินใน ภ.บ.ท. 5 อาจคลาดเคลื่อน ไม่ตรงกับเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในเอกสาร เพราะไม่มีการรังวัดจากพื้นที่จริง แต่เป็นการคาดการณ์เท่านั้น 

สรุปแล้ว ที่ดินตาม ภ.บ.ท. 5 เป็นเพียงที่ดินที่ไม่มีเอกสารแสดงสิทธิการครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่สามารถใช้ยืนยันกับทางราชการได้ ไม่ว่าจะครอบครองมาแล้วกี่สิบปีก็ตาม 

ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 สามารถขอเอกสารสิทธิได้หรือไม่    

ผู้ขอที่เป็นผู้ครอบครอง ภ.บ.ท. 5 และใช้ทำประโยชน์ในที่ดินจริง สามารถยื่นขอออกเอกสารสิทธิได้ ต่อเมื่อสามารถพิสูจน์ได้ว่า ที่ดินนั้น ไม่ได้อยู่ในเขตที่ดินของรัฐทุกประเภท เช่น เขตอุทยานแห่งชาติ ป่าสงวนแห่งชาติ เขตป่าไม้ชุมชน ที่ดินสาธารณประโยชน์ และไม่เป็นที่ดินของบุคคลอื่น และที่ดินนั้นต้องเป็นไปตาม หลักเกณฑ์การออกโฉนดที่ดิน (อ่าน: ที่ดินแบบไหน ออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้) ทำได้ด้วยวิธีการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน