สรุปสาระสำคัญ กฏหมายใหม่คุมอพาร์ทเมนท์ 2561 มีอะไรที่คุณควรรู้บ้าง

แชร์บทความนี้

สำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า คงต้องตื่นตัวศึกษากฏหมายใหม่แล้ว หลังจากที่ ราชกิจจานุเบกษาได้เผยแพร่ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 และมีผลบังคับใช้แล้ว

 

ที่มาของประกาศนี้ เกิดขึ้นจาก การที่ผู้เช่าไม่น้อยรู้สึกเสียเปรียบ จากการเช่าห้องเช่า และอพาร์ตเมนต์บางแห่ง เช่น การปรับค่าเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า หรือเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ที่แพงกว่าการเรียกเก็บจากการไฟฟ้าและประปาไปมากโข ทำให้เป็นภาระของผู้เช่าในแต่ละเดือน

ปัจจุบันนี้ กฏหมายใหม่ในการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย จึงปรับเปลี่ยนเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่ามากขึ้น บ้านไฟน์เดอร์ ขอนำเสนอสาระสำคัญ และสิ่งที่คุณควรรู้ในฐานะของคนอสังหาฯ มาดูกันว่ากฏหมายนี้เป็นอย่างไร และปัญหาผู้เช่าโดนเอาเปรียบจะถูกแก้ไขได้หรือไม่  

 

 

ใครที่เกี่ยวข้อง

ผู้ที่ประกอบธุรกิจปล่อยเช่า อาคารห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออื่น (แต่ไม่รวมถึงหอพัก หรือโรงแรม) และผู้เช่า

 

เริ่มใช้เมื่อไร

1 พฤษภาคม 2561

 

สาระสำคัญมีอะไรบ้าง

 

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” ได้ระบุถึงการทำสัญญาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า โดยในสัญญาต้องระบุ

  • ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจและผู้มีอำนาจในการทำสัญญา 
  • ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า 
  • ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร 
  • รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคาร และทรัพยสินอุปกรณ์เครื่องใช้ 
  • กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุวัน เดือน ปี ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปี 
  • อัตราค่าเช่า โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าอาคาร 
  • อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว 
  • อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณ การใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว 
  • อัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ
  • จำนวนเงินประกัน 

ข้อปฏิบัติ

 

ผู้ให้เช่าต้องจัดส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าก่อนถึงวันกำหนดจ่ายค่าเช่า ไม่น้อยกว่า 7 วัน

ผู้ให้เช่าต้องจัดทำหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ (ถ้ามีสิ่งอำนวยความสะดวก) แนบท้ายในสัญญาเช่า

 

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดต้องคืนเงินประกันทันที เว้นแต่ประสงค์จะตรวจสอบความเสียหาย และหากไม่พบต้องคืนเงินใน 7 วันนับตั้งแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุด



ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โดยต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน โดยผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โดยต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าภายใน 30 วันนับต้ั้งแต่ได้รับหนังสือ

 

การผิดสัญญาในสัญญาเช่า ต้องระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดง หรือตัวดำ หรือตัวเอนที่เห็นได้เด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป

 

สัญญาเช่าอาคารต้องจัดทำขึ้น 2 ฉบับ ซึ่งมีข้อความตรงกัน และให้ทันทีเมื่อผู้เช่าลงนามในสัญญาเช่า

 

 

11 ข้อห้ามในการทำสัญญาที่ควรรู้

 

1. ห้ามยกเว้นความผิดหรือจำกัดความรับผิดชอบจากการผิดสัญญาหรือกระทำละเมิดของผู้ให้เช่า

 

2. ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

 

3. ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง นั่นหมายความว่า หากทำสัญญา 2 ปี ระหว่างนี้ สัญญาระบุค่าเช่าไว้เท่าไร ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถขึ้นค่าเช่าได้

 

4. ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่า 1 เดือนของอัตราเช่า โดยที่ผ่านมา บางแห่งเรียกเก็บ 2-3 เดือน โดยคืนให้หากไม่มีทรัพย์สินเสียหาย แต่หากมีทรัพย์สินเสียหาย เจ้าของก็จะหักค่าเสียหายออกจากเงินประกัน

 

5. ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า

 

6. ห้ามผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ได้แจ้งผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้า

 

7. ห้ามผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าไฟฟ้า และค่าน้ำ เกินกว่าอัตราที่การไฟฟ้าหรือกรมประปาเรียกเก็บ

 

8. ห้ามกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร นั่นหมายความว่า ห้ามผู้ให้เช่าล็อคประตูหรือทำการใดๆ ที่ไม่ให้ผู้เช่าเข้าที่พักเพื่อทำการยึดของหรือขนย้ายของผู้เช่า แม้ว่าผู้เช่าจะไม่จ่ายเงินค่าเช่าก็ตาม

 

9. ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม

 

10. ห้ามกำหนดว่าผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าโดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือผิดเงื่อนไขในสัญญา

 

11. ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดชอบในความเสียหาย ชำรุดบกพร่อง ต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย หรือที่เกิดขึ้นจากการเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ

 

ความคิดเห็นจากผู้ประกอบธุรกิจอพาร์ตเมนต์  

 

“พิริยะ ไทยทอง” ผู้ประกอบธุรกิจอพาร์ตเมนต์รายหนึ่งตั้งข้อสังเกตว่า ยังมีหลายๆ ประเด็นที่ยากต่อการปฏิบัติในความเป็นจริง เช่นในเรื่องการกำหนดอัตราค่าไฟฟ้า และค่าน้ำตามอัตราของการไฟฟ้า และการประปา โดยจะคิดในเรตค่าใช้ไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเหมือนตามบ้านปกติไม่ได้ เพราะมิเตอร์นั้นเป็นมิเตอร์รวม และค่าน้ำค่าไฟ ที่การไฟฟ้า การประปาคิดนั้น คิดจากฐานของผู้ประกอบการซึ่งจะแพงมากกว่าค่าใช้ไฟปกติ นอกจากนี้ยังคิดแบบอัตราก้าวหน้า ยิ่งมีอัตราการใช้ไฟเยอะก็จะเสียค่าไฟมาก ทำให้แพงกว่าค่าใช้น้ำไฟตามบ้านทั่วไป

 

นอกจากนี้ อัตราส่วนที่เกินออกมานั้นก็จะเป็นส่วนที่นำมาใช้กับส่วนกลางของอาคาร หรือนำมาปรับปรุงดูแลในส่วนอื่นๆ ด้วย

 

“หากจะให้เก็บตามที่การไฟฟ้าคิด การไฟฟ้าต้องสามารถบอกได้ว่า ค่าไฟฟ้าในแบบนี้ ยูนิตละกี่บาท” พิริยะกล่าว

 

ส่วนเรื่องค่าเช่าล่วงหน้า เขาระบุว่าการเก็บล่วงหน้าหนึ่งเดือนนั้นเป็นเรื่องปกติอยู่แล้ว ไม่ค่อยมีใครเก็บเกินกว่านี้ แต่ในส่วนเงินประกันที่บอกว่าห้ามเก็บเกินอัตราเช่า 1 เดือน ดูเหมือนจะมีปัญหาเพราะการเก็บค่าประกันล่วงหน้า หากน้อยเกินไปและถ้าเกิดความเสียหายที่เกินกว่าเงินประกันที่เก็บใครจะรับผิดชอบ

 

รวมถึงข้อที่ระบุห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าค่าสาธารณูปโภค อันนี้ถือว่ายาก หากค่าไฟขึ้น หากประกาศว่า 6.50 บาทต่อหน่วย แปลว่าอนาคตจะเปลี่ยนแปลงไม่ได้ อย่างนั้นต้องทำสัญญาปีต่อปี

 

“ความเสียเปรียบอยู่ที่ผู้ให้เช่า การออกกฎแบบนี้ดีสำหรับคนให้เช่าที่เอาเปรียบเกินกว่าที่ควรจะเป็น แต่ให้ประโยชน์แก่ผู้เช่าที่ไม่สุจริตมากเกินไป รัฐควรออกกฎหมายให้ละเอียดมากกว่านี้”

 

ความคิดเห็นจาก ผู้เช่าอพาร์ตเมนต์

 

ขณะที่ผู้เช่าอย่าง “เปิ้ล” ซึ่งอยู่อพาร์ตเมนต์และหอพักมาร่วมสิบปี เธอเปลี่ยนหอพักมาหลายแห่ง เมื่อรับทราบเรื่องประกาศฉบับนี้ก็บอกว่า “โอเคนะ” ที่ผ่านมาเจอมาหลายแบบ แห่งแรกที่อยู่คิดค่าไฟหน่วยละ 7-8 บาท ค่าน้ำหน่วยละ 20 บาท มาที่ต่อมาคิดค่าน้ำแบบเหมารวม 300 บาท ถามว่าอยู่คนเดียวจะใช้อะไรมากขนาดนั้น การมีประกาศเช่นนี้ก็ทำให้ปรับลดค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น ต้องไม่ลืมว่านอกจากค่าน้ำ ค่าไฟแล้ว ยังมีค่าอินเตอร์เน็ต

 

ส่วนที่เจ้าของมักบอกว่าเอามาบำรุงรักษา เราก็เห็นว่าเขาไม่ได้ดูแลอะไรมาก หลอดไฟเสีย บางทีเราก็ต้องจ่ายเอง

 

“กังวลว่า จากนี้เจ้าของอพาร์ตเมนต์ ที่หัวการค้ามากๆ เมื่อจำเป็นต้องลดค่าน้ำค่าไฟ อาจจะไปปรับเพิ่มกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น สุดท้าย ภาระก็ตกอยู่ที่ผู้เช่าอยู่ดี”

 

อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้กลุ่มผู้ประกอบการได้เริ่มหารือว่าจะดำเนินการตามประกาศฉบับนี้ได้อย่างไร โดยส่วนหนึ่งระบุว่าจะทำเท่าที่ทำได้เช่น เก็บค่าประกันไม่เกิน 1 เดือน แต่ค่าน้ำค่าไฟก็จะเก็บแบบเดิม โดยจะต้องเลือกผู้เช่ามากขึ้น และบางคนก็บอกว่าถ้าให้ปรับค่าไฟ ค่าน้ำลง ก็ต้องเพิ่มค่าเช่า

 

แชร์บทความนี้


Popular Articles


Articles

เช่าคอนโดครั้งแรก คำแนะนำ สำหรับผู้เช่ามือใหม่

การ เช่าคอนโด เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากขึ้นในหมู่คนรุ่นใหม่และผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายแต่ไม ... Continue Reading...

5 วิธีที่ห้องนอนของคุณทำลายการนอนหลับของคุณ

การนอนหลับอย่างเพียงพอและมีคุณภาพนั้นเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับสุขภาพที่ดี แต่บ่อยครั้งที่เรามักมองข้ามปัจ ... Continue Reading...

พาส่อง 4 โครงการใหญ่ ใกล้เปิดตัวในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล

การใช้ชีวิตในกรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่ มักจะผูกพันกับศูนย์การค้าหรือห้างสรรพสินค้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ... Continue Reading...

คอนโดผู้สูงอายุ ดีไหม พร้อมแนะนำ 5 คอนโดผู้สูงอายุในไทย

ปัจจุบัน ประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ทำให้ทิศทางของตลาดอสังหาฯ เริ่มพัฒนาที่อยู ... Continue Reading...

6 ฟีเจอร์ในบ้านยุคใหม่ ที่ผู้ซื้อมองหา

ความต้องการของผู้ซื้อบ้านในยุคปี 2024 นี้ ก็แตกต่างจากยุคสมัยก่อน ดังนั้น เราจึงตรงปรับฟังก์ชั่นการใ ... Continue Reading...