อสังหาฯ เห็นด้วยให้แก้เกณฑ์ LTV ปลุกกำลังซื้อรายย่อย กระตุ้นเศรษฐกิจ

ในที่สุด มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติที่บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ก็เดินมาถึงจุดที่ต้องทำ ไมเนอร์เชนจ์ หลังจากบังคับใช้ 9 เดือนเต็ม ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน-31 ธันวาคม 2562 เนื่องจากมีผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างกว้างขวาง
Posted on: 13 January 2020 Categories: News , Property Market, Real Estate Market

ในที่สุด มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติที่ บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ก็เดินมาถึงจุดที่ต้องทำ ไมเนอร์เชนจ์ หลังจากบังคับใช้ 9 เดือนเต็ม ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน-31 ธันวาคม 2562 เนื่องจากมีผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างกว้างขวาง

LTV กระแทกเงินกู้สัญญา 2 ดิ่งเหว


สถิติจาก “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” โชว์ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบสถาบันการเงินเอกชนและรัฐ ช่วง 1 มกราคม-พฤศจิกายน 2562 พบว่า ภาพรวมสินเชื่อเติบโต 6.3% แบ่งเป็นแนวราบ โต 11.8% แต่คอนโดมิเนียมติดลบ -7.4% เจาะลึกการกู้สัญญาแรก ตัวเลขเฉพาะสินเชื่อสถาบันการเงินเอกชน (ไม่รวมสินเชื่อแบงก์รัฐ) การปล่อยกู้ซื้อบ้านโต 5% คอนโดฯติดลบเล็กน้อย -1.9% แต่พอเป็นสัญญาที่ 2 ขึ้นไป การปล่อยกู้ซื้อบ้านติดลบ -10.4% ส่วนคอนโดฯแทบไม่ต้องเดา ติดลบถึง -25.3%


ทั้งนี้ทั้งนั้น แบงก์ชาติยังไม่ได้แยกให้ว่า ตัวเลขสัญญาที่ 2 ที่ติดลบมากมายนั้น หากคัดกรองเฉพาะช่วงที่ LTV มีผลบังคับใช้จริง ๆ คือ เริ่มต้นไตรมาส 2/62 คาดว่ายอดติดลบจะสูงกว่านี้


เป็นเหตุผลให้ “ดร.วิรไท สันติประภพ” ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาพูดชัด ๆ เป็นครั้งแรกว่า แบงก์ชาติอยู่ระหว่างทบทวนมาตรการ LTV โดยวางกรอบเวลาว่าจะประกาศมาตรการผ่อนปรนให้จบภายในมกราคม 2563


เหตุผลเพื่อ “…ไม่ให้เกณฑ์ LTV ตึงเกินไป หรือทำให้มีผลข้างเคียงเกินควรต่อผู้ที่เกี่ยวข้อง”


พฤติกรรมเปลี่ยน ซื้อบ้าน 1-2 หลัง


“วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่า นับตั้งแต่ก่อนมีมาตรการ LTV และตลอดปี 2562 ทางตัวแทน 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์มีข้อเรียกร้องให้ชะลอการใช้ออกไปก่อน เพราะจังหวะการนำมาใช้บังคับไม่เหมาะสม เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังชะลอตัวต่อเนื่อง


ล่าสุด ข้อเสนอยังคงเหมือนเดิม กล่าวคืออย่างน้อยให้เลื่อนการบังคับใช้ออกไป 1 ปี โดยยกเว้นบังคับใช้ในปี 2563 และเริ่มนำกลับมาใช้ใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2564


ทั้งนี้ สมาคมเห็นด้วยกับการนำมาตรการ LTV มาบังคับใช้ เพราะสร้างเสถียรภาพให้กับระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระยะยาว อย่างไรก็ตาม แบงก์ชาติต้องการแก้ปัญหาหลัก คือ สินเชื่อมีเงินทอน ซึ่งเป็นเพียงจุดเล็ก ๆ ของอุตสาหกรรม แต่ LTV มีผลกระทบรุนแรง เปรียบเหมือนมีผู้ป่วยแล้วให้ยาปฏิชีวนะที่ต้องการให้มีผลครอบคลุมเยอะมาก จนกลายเป็นว่าตัวยาไม่ได้ฆ่าเชื้อโรคร้ายอย่างเดียว แต่ฆ่าเชื้อดีด้วย


คำว่าฆ่าเชื้อโรคร้าย เปรียบเทียบถึงนักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ส่วนการฆ่าเชื้อดี คือ ผู้ซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่โดนผลกระทบจาก LTV ไปด้วย



“เศรษฐกิจอย่างนี้ สิ่งที่รัฐควรทำ คือ พยายามให้กระทบเรียลดีมานด์น้อยที่สุด เราพยายามบอกว่า การซื้อหลังที่ 2 ไม่ใช่ซื้อเก็งกำไร แต่ซื้อเพื่ออยู่จริง พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยทุกวันนี้ การมีบ้าน 1-2 หลัง กลายเป็นเรื่องปกติไปแล้ว”


และ “…อีกส่วนที่คิดว่าสำคัญ ภาวะเศรษฐกิจไทยที่สโลว์ดาวน์ เราต้องการกระตุ้นลงทุน ถ้าปิดกั้น ใส่ LTV ที่เกี่ยวกับนักลงทุน ยิ่งทำให้สโลว์ดาวน์ ไม่สนับสนุนให้มีการลงทุนของไพรเวตเซ็กเตอร์ ซึ่งกำลังซื้ออาจเหลือ ถามว่าแบงก์ชาติห้ามไหม


ไม่ได้ห้ามก็จริง แต่บังคับให้วางเงินดาวน์ 20-30% ทำให้ผลตอบแทนลงทุนไม่น่าสนใจ ผู้ซื้อนักลงทุนก็เลยหายไป”


แนะบังคับเงินดาวน์แพงหลังที่ 3 เป็นต้นไป


ในฟากของ “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวสอดคล้องกันว่า ผู้ซื้อเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง มีการเปลี่ยนพฤติกรรม เดิมภาครัฐมองว่าลูกค้าเรียลดีมานด์ต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้น


ปัจจุบันอยากให้ปรับกระบวนคิดใหม่ ลูกค้าเรียลดีมานด์มีหลายเหตุผลที่มีการซื้อหลังที่ 2 มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นมีบ้านอยู่นอกเมือง ซื้อคอนโดฯให้ลูกเรียน, อยู่ใกล้ที่ทำงาน, คนต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ซื้อคอนโดฯ ดีกว่าเช่าอพาร์ตเมนต์, รวมทั้งคนกรุงเทพฯไปทำงานต่างจังหวัดก็มีการซื้อบ้านอยู่ทดแทนการเช่า ฯลฯ


ในขณะที่สถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยตอนนี้ตึงตัวไปหมด คนอยากมีบ้านเจอภาวะซื้อได้แต่โอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน เกณฑ์ LTV กดดันให้การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดจนยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น


แนวทางข้อเสนอซึ่งเป็นหลักการเดียวกันของ 3 สมาคมวงการที่อยู่อาศัย ก็คือขอให้ LTV ใช้บังคับเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป


ปลดล็อกการกู้ร่วมแบบไม่มีเงื่อนไข


สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ “ธีรเดช เกิดสำอางค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-ทาวน์เฮาส์บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นสั้น ๆ ว่า 


ปี 2563 ดีที่สุด คือ ยกเลิกการใช้ LTV ไปก่อน แต่ถ้าทำไม่ได้ อย่างน้อยที่สุดมีมาตรการผ่อนปรนออกมาก็ยังดี ในฐานะผู้บริหารที่มีพอร์ตทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท เป็นหลัก และมียอดโอน ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16,000 ล้านบาท จุดโฟกัสของพฤกษาฯอยู่ที่ขอให้มีการ “ปลดล็อกการกู้ร่วม” โดยไม่ต้องมีเงื่อนไข


สิ่งที่เผชิญในช่วงบังคับใช้ LTV 9 เดือนที่ผ่านมา เดิมเวลาเปิดพรีเซลโครงการใหม่ มียอดจองซื้อ 300-400 ล้านบาท ในจำนวนนี้ลูกค้าขอยกเลิกการจองก่อนกู้เงิน 40% แต่หลังจากมีมาตรการ LTV บังคับใช้ ยอดขอยกเลิกสูงขึ้นเป็น 50%


ถัดมา ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ยื่นกู้ เดิมมี 7-10% หลังจากมี LTV ยอดเพิ่มเป็น 15% ถือว่าสูงมาก



ปัญหาการกู้ร่วมอยู่ที่ผู้กู้ร่วมถูกนับเหมารวมว่า ซื้อบ้านหลังแรกร่วมกับผู้กู้หลัก ซึ่งมีเงินดาวน์ 5% ต่อมาหากผู้กู้ร่วมต้องการซื้อบ้านหลังแรกของตัวเอง ต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% เพราะแบงก์ชาติตีความว่า เป็นการซื้อหลังที่ 2 


ในประเด็นนี้ แบงก์ชาติเพิ่งมีประกาศผ่อนปรนการกู้ร่วม แต่ยกเว้นให้เฉพาะผู้กู้ร่วมที่ “ไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม” กับผู้กู้หลัก


ทำให้มีการตีความว่า เป็นการปลดล็อกแบบหลอก ๆ เพราะในทางปฏิบัติ ธนาคารที่ปล่อยกู้จะใส่ชื่อผู้กู้ร่วมให้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้กู้หลัก เพราะเวลามีปัญหาเบี้ยวหนี้ การติดตามผลทำได้ง่ายกว่าทั้งผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วม


“ฐานลูกค้าของผมขอสินเชื่อซื้อทาวน์เฮาส์เป็นสัญญาที่ 2 สัดส่วนถึง 18% หรือเกือบ 3,000 ล้าน ส่วนใหญ่คนกู้อยากมีกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่มีใครอยากมีหนี้โดยไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่มีใครอยากมีหนี้ลอย ในขณะที่แบงก์ชาติออกประกาศให้การกู้ร่วม


กรณีไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ไม่ต้องนับเป็นหลังที่ 1 ซึ่งต้องบอกว่าไม่ได้ปลดล็อกจริง ช่วยอะไรไม่ได้เลย ถ้าต้นทางคือแบงก์ชาติไม่แก้ไขเรื่องนี้ เพราะสุดท้าย ลูกค้าผู้กู้ร่วมก็ซื้อบ้านหลังแรกของตัวเองไม่ได้อยู่ดี”


สภาหอฯยื่นหนังสือแก้ด่วน ด่วน


สุดท้าย “อธิป พีชานนท์” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย บอกว่า สภาหอฯ เตรียมยื่นหนังสือถึงแบงก์ชาติเรียกร้อง 2 ประเด็น


1.ขอให้ผู้ว่าการ ธปท. เลื่อนการบังคับใช้ LTV เป็น 1 มกราคม 2564 

2.ถ้าไม่สามารถเลื่อนได้ ขอให้ผ่อนปรนสัญญาที่ 3 โดยสัญญาที่ 1+2 ใช้เกณฑ์ LTV เดิม คือ กู้ซื้อบ้านมีเงินดาวน์ 5% ซื้อคอนโดฯเงินดาวน์ 10%


ส่วนข้อกังวลคนเก็งกำไรคอนโดฯ หรือสินค้าตากอากาศบางประเภท ขอให้โฟกัสทำเลหรือสินค้าที่น่ากังวลเป็นจุด ๆ ไป ไม่ทำแบบเหมารวม เช่น คอนโดฯ ตากอากาศในภูเก็ต พัทยา หรือกลุ่มราคาแพงเกิน 5-7 ล้านบาท เป็นต้น


“บ้าน-คอนโดฯ ตอนนี้หัวปักดินกันหมดแล้ว ยอดพรีเซลคอนโดฯติดลบ -30% บ้านจัดสรรไม่มีปัญหามาก เพราะคนซื้อเรียลดีมานด์ ตัวเลขลง -5% ถ้า LTV ไม่มีการผ่อนปรนให้รีแลกซ์เทรนด์ ตลาดยิ่งจะเป็นช่วงขาลงลึกลงไปเรื่อย ๆ”



ข้อมูลจาก: prachachat.net
Share this article

Link for sharing the article on other websites:

คลิก Like เลยเพื่อไม่พลาดกับบทความน่าสนใจอื่นๆ

Popular article categories: News Property Market, Real Estate Market Tips & Advice Decoration Sky Train / BTS / MRT Home Buying, Home Purchase Condominium Renovate Ideas Home Sales / Selling House Rental Bathroom Bedroom MRT Purple Line Kitchen Detached House Space saving Construction Townhouse / Townhome Before/After advertorial MRT Orange Line Living Room Land Home Arrangement MRT Pink Line MRT Blue Line MRT Yellow Line Safety Office garden dog Feng Shui Health and Wellbeing Tutorial Wallpaper NHA (National Housing Authority) phuket Apartment, Dormitory Plants Roommate Tax Baan Pracharat first-home Japanese Style / Japanese Theme nha DIY / Do It Yourself fire Agents-Agency Credit tiles Deposit Washi Tape

Articles

มิ.ย.ได้นั่งแน่ ! บีทีเอสสถานีวัดพระศรีฯ ปลุกตลาดคอนโดฯย่านสะพานใหม่

รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วง “หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต” ที่ผ่านมาเปิดถึงสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ... Continue Reading...

ค่าผ่านทาง มอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช 4 ล้อสูงสุด 255 บาท เกิน 6 ล้อ สูงสุด 587 บาท

ครม.มีมติเห็นชอบในหลักการร่างกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ยานยนต์บนทางหลวงพิเศษหมายเลข 6 ตอนบางปะ ... Continue Reading...

พ.ค.นี้ วิ่งฟรีมอเตอร์เวย์พัทยา-อู่ตะเภา เชื่อมนิคมมาบตาพุด-ผุดถนนใหม่รับ EEC หมื่นล้าน

ดีเดย์ พ.ค.นี้ กรมทางหลวงเปิดทดลองใช้ฟรีมอเตอร์เวย์ “พัทยา-มาบตาพุด” ก่อนเริ่มเก็บค่าผ่านทางเดือน ส. ... Continue Reading...

เปิดโพย ที่จอดรถ 2.7 หมื่นคัน จูงใจทิ้งรถส่วนตัวนั่งรถไฟฟ้า

การจัดพื้นที่จอดแล้วจร หรือ Park & Ride ในแนวรถไฟฟ้า นับเป็นอีกหนึ่งนโยบายของรัฐบาลที่พยายามจะผลักดั ... Continue Reading...

เคาะ “ผังเมืองรวมนนทบุรี” บังคับใช้ปีนี้ เขย่าใหม่พื้นที่ 3.8 แสนไร่ บูม 23 สถานีรถไฟฟ้า 3 สาย

รอเสนอบอร์ดผังเมืองจังหวัดเคาะ คาดประกาศใช้ในปี 2563 ยกเครื่องทุกพื้นที่ รับรถไฟฟ้า 3 สาย 3 สี “ม่วง ... Continue Reading...