ดีลซื้อที่ดินวาละ 3.1 ล้านกระเพื่อมหนัก ดันราคาในซอยพุ่งทะยาน เผยทำเลเกิดใหม่ “ซอยต้นสน” ราคากระฉูด 2.4-2.5 ล้าน “ทองหล่อ” ซื้อขายจริงวาละ 2.8 ล้าน จับตากลุ่มไทย-โอบายาชิหวนคืนสังเวียนควักกระเป๋าซื้อ 5 ไร่หัวมุมสุขุมวิท 6 กว่า 5.2 พันล้าน “คอลลิเออร์สฯ” ส่องเทรนด์แลนด์ลอร์ดปรับตัวเปลี่ยนจากขายเป็นให้เช่าแทน เล็งเปิดดีลเจรจานักลงทุน 2 แปลงเดือนมีนาคมนี้

ผู้สื่อข่าวสำรวจความเคลื่อนไหวราคาที่ดินแพง หลังจากกลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น โดยนายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ได้ประกาศการซื้อขายที่ดินในราคาตารางวาละ 3.1 ล้านบาท สร้างแรงกระเพื่อมให้กับดีลเจรจาซื้อขายที่ดินในทำเลใจกลางเมือง โดยพบว่ามีผลกระทบ 2 ด้านหลักคือ

1.ดันราคาซื้อขายเกิน 2 ล้านบาท/ตารางวา

2.ทำให้เกิดดีมานด์ความต้องการใช้ที่ดินลึกเข้าไปอยู่ในซอยจนกลายเป็นทำเลใหม่ที่ดีเวลอปเปอร์แย่งกันซื้อ โดยมีจุดโฟกัสทำเลราคาที่ดินแพงช่วงราชดำริจนถึงเอกมัย

ทองหล่อปิดดีล 2.8 ล้าน

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า เทรนด์ราคาที่ดินแพง สถานการณ์ล่าสุดดีลที่ประกาศเป็นทางการมีราคาตารางวาละ 2 ล้านบาทขึ้นไป ช่วงเพลินจิตถึงสุขุมวิทตอนต้น

จุดสังเกตคือมีการดันราคาทำเลทองหล่อขยับขึ้นไปถึงตารางวาละ 2.8 ล้านบาทเรียบร้อยแล้ว โดยเพิ่งปิดดีลซื้อขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ ขนาด 2 ไร่ ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสทองหล่อ 200-300 เมตร หรือเท่ากับราคาซื้อขาย 2,200 ล้านบาท

อีกดีลมีขนาดเกิน 5 ไร่ ทำเลหัวมุมซอยสุขุมวิท 6 แลนด์ลอร์ดเชื้อสายอินเดีย 8 เจ้าของ ขายยกแปลงในราคา 2.6 ล้านบาท/ตารางวา ดังนั้นดีลซื้อขายแปลงนี้คำนวณเบื้องต้นจากขนาดที่ดิน 2,000 ตารางวา เท่ากับมีราคาซื้อขายไม่ต่ำกว่า 5,200 ล้านบาท โดยผู้ซื้อคือกลุ่มไทย-โอบายาชิ

แลนด์ลอร์ดขยับ 4-5 ล้าน

ผู้สื่อข่าวสอบถามว่ามีราคาที่ดินหลุดโลกซื้อขายตารางวาละ 4-5 ล้านบาทหรือไม่ นายรัชภูมิกล่าวว่า เจ้าของที่ดินในย่านไพรมแอเรียบางรายตั้งราคาขายสูงมากจริง ๆ แต่ตราบใดที่ไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้นจริงย่อมไม่ถือเป็นราคาเทียบเคียงหรือราคาอ้างอิงของทำเลได้

โดยยอมรับว่าหลังจากเปิดตัวดีลเอสซี แอสเสทฯ ที่ซื้อตารางวาละ 3.1 ล้านบาท เป็นการเปิดมุมมองใหม่ให้กับเจ้าของที่ดินว่าถึงแม้จะตั้งราคาขายไว้สูงกว่าราคาตลาดในปัจจุบัน แต่ก็น่าจะมีโอกาสขยับราคาขึ้นได้อีก โดยช่วงทำเลเพลินจิต-ชิดลมเริ่มมีการพูดถึงตัวเลขตารางวาละ 4 ล้านบาท และทำเลหลังสวนที่มีเจ้าของที่ดินขนาด 800-1,000 ตารางวา ตั้งราคาขายตารางวาละ 5 ล้านบาท

เช่นเดียวกับทำเลเอกมัยที่มีกระแสการตั้งราคาขายตารางวาละ 2 ล้านบาทปลาย ๆ จนถึง 3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม จากการตรวจสอบยังไม่พบว่ามีการซื้อขายราคานี้เกิดขึ้นจริงหรือยังไม่เป็นราคาซื้อขายที่พิสูจน์ได้

เทรนด์เปลี่ยนขายเป็นเช่า

ผู้จัดการทั่วไปคอลลิเออร์สฯ กล่าวต่อว่า การซื้อที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านดังกล่าว มีผลโดยตรงต่อเทรนด์ปีนี้ โดยโอกาสซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือเจ้าของน่าจะยากมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดเริ่มเห็นแล้วว่าถ้าอยู่ในพื้นที่ไพรมแอเรียราคาสามารถปรับขึ้นได้ตลอด ดังนั้นจึงเริ่มมองหาวิธีการในการสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขายออกไป

“ที่ดินไพรมแอเรียจริง ๆ ตอนนี้ที่ผู้ประกอบการทั้งคนไทยและนักลงทุนต่างชาติมองหาราคาขึ้นปีละ 200% เจ้าของที่ดินเริ่มลังเลที่จะขายออกไป”

นำไปสู่โมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย โดยมีออปชั่นหลักคือเปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ (freehold) มาเป็นโมเดลการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold) แทน

ล่าสุด มีเจ้าของที่ดินมอบหมายให้เปิดดีลเจรจากับนักลงทุนบนทำเลที่ดินย่านเพลินจิต 2 แปลง ปัจจุบันอยู่ระหว่างจัดทำโมเดลธุรกิจให้ลงตัวว่าน่าจะมีทางเลือกอะไรได้บ้าง เช่น ให้เช่าหรือร่วมลงทุน (JV-joint venture)

บูมทำเลเกิดใหม่ “ต้นสน”

นายวิทการ จันทวิมล รองผู้อำนวยการ สายงานโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาวะราคาที่ดินแพงในขณะที่ตลาดคอนโดฯระดับลักเซอรี่กำลังบูมต่อเนื่องจากปีที่แล้ว และยังเป็นกระแสหลักในปีนี้ ทำให้ดีเวลอปเปอร์แข่งขันกันซื้อที่ดินเพื่อสร้างคอนโดฯป้อนกำลังซื้อขาขึ้น ทำเลหลักตั้งแต่ช่วงราชดำริ-ชิดลม-เพลินจิต-สุขุมวิทตอนต้นไปถึงทองหล่อ-เอกมัย

ขณะเดียวกัน การซื้อขายตารางวาละ 3.1 ล้านบาทกลายเป็นตัวแจ้งเกิดหรือดันราคาที่ดินในซอยให้สูงขึ้นตามไปด้วย โดยจะเห็นว่าทำเลราชดำริจนถึงหลังสวนหาซื้อลำบาก จึงมีทำเลเกิดใหม่อยู่ในซอยต้นสน ล่าสุด มีการเปิดดีลเจรจาตารางวาละ 2.4-2.5 ล้านบาท ทั้ง ๆ ที่ไซซิ่งที่ดินไม่ใหญ่มากนัก ขนาดเพียง 300-500 ตารางวาเท่านั้น

“เอพีไม่ได้อั้นเพดานว่าจะซื้อราคาไหน แต่เราดูตามความเหมาะสมของแผนธุรกิจ ตอนนี้เรายังสามารถซื้อที่ดินวาละ 1.7-1.8 ล้านได้ ดังนั้นจึงยังไม่ได้เข้าไปแข่งขันบนราคาแพงขนาดนั้น” นายวิทการกล่าว

ตระกูลกมลสุโกศลขอแจม

ก่อนหน้านี้ในซอยต้นสน ทาง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เพิ่งประกาศการซื้อที่ดิน 566 ตารางวา ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท หรือราคาซื้อ 1,245 ล้านบาท นำมาพัฒนาคอนโดฯแบรนด์มิวนิก หลังสวน ล่าสุดเพิ่งเปิดการขายห้องชุดเพนต์เฮาส์ในราคาตารางเมตรละ 6 แสนบาท

แหล่งข่าววงการซื้อขายที่ดิน กล่าวว่า ก่อนที่จะมีการประกาศดีลซื้อที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านบาทนั้น มีที่ดินอยู่แปลงหนึ่งเรียกว่า “ลานมรกต” หรือลานจอดรถมรกต อยู่หน้าเซ็นทรัลชิดลม ของตระกูลกมลสุโกศล ขนาด 3 ไร่ถ้วน มีดีเวลอปเปอร์บางรายเดินเข้าไปเสนอขอซื้อในราคา 3 ล้านบาท/ตารางวา แต่เจ้าของไม่มีความสนใจจะขาย

ล่าสุด มีแนวโน้มว่าอาจปรับโมเดลใหม่ หันมาเจรจาแบบลีสโฮลด์แทน ซึ่งถือเป็นที่ดินบนศักยภาพสูงมาก เพราะอยู่ในทำเลย่านเพลินจิตและเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ถือว่าไพรมแอเรียมาก ๆ

“ที่ดินแปลงนี้ คนในวงการประเมินว่าถ้าถือในมือราคาเกินวาละ 3.1 ล้านแน่ ๆ แต่อาจเป็นเพราะกำลังจะมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกมาบังคับใช้ ทำให้มีภาระจ่ายภาษี เจ้าของจึงต้องมองหาทางสร้างรายได้ โดยไม่มีนโยบายขายออกแต่อย่างใด” แหล่งข่าวกล่าว