การโอนมรดกที่ดิน เมื่อเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดิน ไม่ว่าจะ บ้าน คอนโด ที่ดิน หรือเจ้าของโฉนด น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือ น.ส. 3 ข. เสียชีวิตลง ที่ดินแปลงนั้นจะตกเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้ตาย ตามกฎหมาย (กรณีไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้) หรือตามพินัยกรรมที่เจ้าของมรดกทำไว้ก่อนเสียชีวิต

ทายาท 6 ลำดับที่มีสิทธิตามกฎหมาย แบ่งลำดับสิทธิก่อนหลัง ดังต่อไปนี้

1. ผู้สืบสันดาน  

2. บิดา มารดา

3. พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน

4. พี่น้องร่วมบิดา หรือร่วมมารดาเดียวกัน

5. ปู่ ย่า ตา ยาย

6. ลุง ป้า น้า อา

คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ ถือเป็นทายาทโดยธรรม มีสิทธิรับมรดกร่วมกับทายาทโดยธรรมทั้ง 6 ลำดับ 

โดยทั่วไป ผู้มีสิทธิได้รับมรดกที่ดิน สามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง โดยจะต้องไปขอจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินนั้นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา 

หลักฐานที่ต้องนำไปประกอบการขอรับมรดก คือ

• โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์
• บัตรประจำตัวประชาชน
• ทะเบียนบ้าน 
• หลักฐานการตายของเจ้ามรดก เช่น มรณบัตร
• พินัยกรรม (ถ้ามี)
• ถ้าผู้ขอ ขอรับมรดกในฐานะเป็นคู่สมรส ต้องมีหลักฐานการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย (ใบทะเบียนสมรส)
• ถ้าผู้ขอรับมรดกเป็นบิดาเจ้ามรดก ต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาของเจ้ามรดกหรือหลักฐานการรับรองบุตร
• กรณีบุตรบุญธรรมเป็นผู้ขอรับมรดก ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม
• ถ้ามีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดก ต้องนำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดไปแสดง
• ถ้ามีผู้มีสิทธิรับมรดกร่วมกันหลายคน บางคนได้ถึงแก่กรรมไปแล้ว ต้องมีหลักฐานการตายของทายาทนั้น ๆ 

ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก หลักฐานที่ต้องนำไป คือ

• คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาล หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก
• หลักฐานการตายของเจ้ามรดก
• ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก
• โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท
• ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ กรณีโอนมรดกระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส
• ค่าจดทะเบียนโอนมรดก 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ กรณีโอนมรดกให้พี่น้อง ญาติ ลูกบุญธรรม หรือบุคคลอื่นๆ ตามพินัยกรรม  

ค่าภาษีมรดกเพิ่มเติมสำหรับการรับมรดก 100 ล้านบาทขึ้นไป

พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก เป็นภาษีที่เก็บผู้รับมรดกจากกรมสรรพกร ซึ่งหมายรวมถึง อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ห้องชุด หรือหลักทรัพย์ต่างๆ เช่น พันธบัตร บัญชีเงินฝาก ยานพาหนะที่มีหลักฐานทางทะเบียน เช่น รถยนต์หรือรถจักรยานยนต์ รวมทั้งทรัพย์สินทางการเงินอื่น ๆ มูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท โดยจะเสียภาษีเฉพาะส่วนที่เกินจาก 100 ล้านบาทเท่านั้น (ไม่คิดรวม 100 ล้านบาทแรก) โดยจะแบ่งอัตราค่าเก็บภาษีสูงสุด 10% ตามเงื่อนไขที่กรมสรรพากรตั้งไว้ คือ

1. ผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีการรับมรดก

2. ผู้รับมรดกเป็นบุพการี (พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวดและสูงขึ้นไป) หรือผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน) จะต้องเสียภาษีมรดกในอัตราคงที่ 5%

3. ผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องรวม หรือบุคคลทั่วไปที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือดกับผู้ให้มรดก จะต้องเสียภาษีมรดกในอัตราคงที่ 10%